Immobilienkaufvertrag prüfen lassen: Worauf sollte man achten?

1. Warum einen Immobilienkaufvertrag prüfen lassen?

Sie haben bereits Ihre Wunschimmobilie gefunden, besichtigt und alle Einzelheiten mit dem Makler oder Verkäufer besprochen? Im nächsten Schritt steht Ihnen der Gang zum Notar bevor. Denn alle Immobilienkaufverträge müssen in Deutschland notariell beglaubigt werden. Zuvor sollten Sie den Immobilienkaufvertrag allerdings anwaltlich prüfen lassen.

Denn der Käufer muss selbst dafür sorgen, dass der ausgearbeitete Immobilienkaufvertrag keine für ihn nachteiligen Klauseln enthält. Wer sich die dafür nötige Zeit nimmt, kann böse Überraschungen vermeiden. Dies können beispielsweise folgende sein:

• Sie haben bei Mängeln an der Immobilie keine Haftungsansprüche.
• Sie müssen plötzlich Ihre Einfahrt mit einem oder mehreren Nachbarn teilen.
• Die Einbauküche fehlt bei Objektübergabe, obwohl Sie davon ausgegangen sind, dass Sie diese mitgekauft hätten.
• Sie können nicht zum gewünschten Termin in Ihre neue Immobilie einziehen.
• Die tatsächliche Wohnfläche ist bedeutend kleiner, als angenommen.

Unterzeichnen Sie den Vertrag voreilig, haben Sie im Nachhinein nur sehr geringe Chancen, dagegen anzugehen.

2. Diese 5 Pflichtangaben sollten Sie im Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

Wie bei jedem anderen Vertrag auch, müssen Immobilienkaufverträge verschiedene Pflichtangaben enthalten, um rechtsgültig zu sein. Sind diese ungenau oder fehlerhaft, kann es passieren, dass Sie als Käufer später keine Rechtsansprüche geltend machen können.

Prüfen Sie deshalb zunächst folgende formale Vertragsbestandteile:

Angaben zu den Vertragspartnern

Angaben zu den Vertragsparteien (Käufer, Verkäufer) sind ein wesentlicher Vertragsbestandteil. Diese Daten müssen enthalten sein:

• Name (ggf. Geburtsname) & Vorname
• Geburtsdatum
• Anschrift
• Steuer-Identifikationsnummer

Angaben zum Kaufobjekt

Das Kaufobjekt bzw. die Immobilie muss im Kaufvertrag genau definiert und beschrieben werden. Folgende Angaben sind hier u. a. notwendig:

• Anschrift
• Lage
• Grundbuchbezirk
• Grundbuchblatt-Nummer
• Wohnungsnummer
• Wesentliche Bestandteile des Grundstücks (z. B. das Gebäude, die Fertiggarage oder die Zentralheizungsanlage)
• Zubehör (z. B. Öltank)

Hier können auch Objekte aufgeführt werden, die mitverkauft werden und weder unter den Begriff wesentliche Bestandteile noch Zubehör fallen (z. B. Gartenmöbel, Einbauküche).

Um Missverständnisse diesbezüglich zu vermeiden, achten Sie darauf, dass mündliche Absprachen mit dem Verkäufer über mitverkaufte Gegenstände im Vertrag enthalten sind.

Informationen aus dem Grundbuchauszug

Die Informationen enthalten Angaben zum Grundbuchstand. Das sind u. a. folgende Informationen:

• Eigentumsverhältnisse (Name des aktuellen Eigentümers, Datum und Grund des Eigentumsübergangs, wie z. B. Erbe)
• Grundbuchlasten (z. B. Dauerwohn- und Nutzungsrecht)
• Grundschulden (diese kann eine Bank als Sicherheit für das Darlehen eintragen lassen)
• Pfandrechte Dritter (bei bestehenden Hypotheken)
• Dienstbarkeiten (z. B. mit dem Nachbarn gemeinschaftlich genutzte Einfahrt)

Angaben zu Kaufpreis & Fälligkeitsdatum

Angaben zur Höhe des Kaufpreises sollten in einem Immobilienkaufvertrag enthalten sein. Außerdem ist hier festzuhalten, an wen, wie und zu welchem Zeitpunkt der Kaufpreis zu leisten ist. Möglich ist eine Direktzahlung an den Verkäufer oder eine Auszahlung an ein Notaranderkonto.

Angaben zur Besitzübergabe

In der Regel wird festgelegt, dass die Übergabe der Immobilie an den Käufer nach der Bezahlung des Kaufpreises stattfindet. Sollte eine Besitzübergabe nicht infrage kommen, weil die Immobilie bereits vermietet verkauft wird, ist meist der Tag der Kaufpreiszahlung gleichzeitig der Tag des wirtschaftlichen Übergangs.

Damit gehen auch die Nutzungen und Lasten an den Verkäufer über, sprich alle Erträge (z. B. Pachteinnahmen) des Grundstücks, aber auch die dafür anfallenden Steuern und Gebühren (z. B. Grundsteuern).

3. Häufige Fehler im Immobilienkaufvertrag

Abgesehen von den formalen Pflichtpunkten eines Immobilienkaufvertrags können weitere individuell angepasste Vertragsklauseln diesen ergänzen. Hier ist besondere Vorsicht geboten. Zwar können Sie als Käufer solche für Sie günstigen Passagen einbauen lassen, umgekehrt kann der Entwurf aber auch für Sie negative Klauseln enthalten.

Sind Sie unsicher, was die einzelnen Einträge bedeuten, kann ein Anwalt für Kaufrecht Ihren Immobilienkaufvertrag überprüfen. Im Rahmen der Immobilienvertragsprüfung kontrolliert er alle relevanten Unterlagen.

4. Bei diesen Klauseln ist besondere Vorsicht geboten

Welche Formulierungen eines Immobilienkaufvertrags sind besonders relevant? Bestimmte Vertragsklauseln begünstigen oder benachteiligen Ihre Lage als Käufer. In einigen Fällen hängt dies davon ab, ob die Klauseln einen bestimmten Sachverhalt überhaupt thematisieren.

Folgendes sollten Sie beachten:

Auflassungsvormerkung

• Auflassungsvormerkung = eine Art “Reservierung” im Grundbuch.
• Eintragung des Käufers ins Grundbuch nach dem Bezahlen des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer.
• Absicherung gegen eine Weiterveräußerung der Immobilie in der Zwischenzeit.

Übergabetermin

• Halten Sie diesen vertraglich fest.
• Absicherung des gewünschten Einzugstermins.

Haftung bei Mängelansprüchen

• Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie üblicherweise vertraglicher Haftungsausschluss des Verkäufers für Mängel.
• Es kann sinnvoll sein, die Beschreibung der Beschaffenheit der Immobilie bei der Übergabe in den Vertrag aufzunehmen (wichtig für eventuelle spätere Ansprüche des Käufers).
• Je nach Immobilienart unterschiedliche Verjährungsfristen beachten.

Flächenabweichungen

• Angaben zur Wohnfläche bei verkauften Bestandsimmobilien sind oftmals nur geschätzt.
• Risiko: Die erworbene Immobilie könnte viel kleiner sein, als angenommen.
• Eine vertragliche Regelung diesbezüglich wäre empfehlenswert, z. B. Reduzierung des Kaufpreises um einen bestimmten Betrag pro fehlendem Quadratmeter Wohnfläche, wenn Flächenabweichungen um mehr als 10 Prozent vorliegen.

Rücktrittsrecht

• Bekommen Sie nach der Unterzeichnung eine Finanzierungsabsage, ist das kein Grund für einen wirksamen Rücktritt.
• Kann eine sinnvolle Klausel darstellen.
• Erleichtert einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag sowohl zeitlich als auch finanziell.

Darüber hinaus gibt es je nach Kaufobjekt (z. B. Eigentumswohnung, vermietete Immobilien etc.) und Vertragsart weitere rechtliche Besonderheiten eines Immobilienkaufvertrags. Damit Ihr spezieller Fall Berücksichtigung findet, empfehlen wir Ihnen, einen Anwalt hinzuzuziehen.

5. Fehler vermeiden mithilfe eines Anwalts

Womöglich werden Sie sich fragen, ob es nicht ausreicht, den Immobilienkaufvertrag von einem Notar überprüfen zu lassen.

Im Gegensatz zu einem Notar, der beide Vertragsparteien lediglich über den Inhalt des ausgearbeiteten Vertrags aufklärt, übt ein Anwalt eine beratende Funktion aus.

Er informiert Sie als Käufer über eventuell nachteilige Vertragsklauseln und vertritt Ihre Interessen. Wenn Sie den Immobilienkaufvertrag prüfen lassen möchten, kann ein Anwalt der richtige Ansprechpartner sein.

Am besten dafür geeignet ist ein erfahrener Anwalt für Immobilienrecht. Er kennt die Feinheiten der Vertragsformulierungen im Immobilienbereich und kann Ihnen kompetente Unterstützung bieten.

Darüber hinaus können Sie ihren Immobilienkaufvertrag von einem Anwalt auf folgende Punkte überprüfen lassen:

• Sonstige Vertragsunterlagen (z. B. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung etc.).
• Einschätzung wirtschaftlicher Gesichtspunkte und steuerlicher Folgen der vereinbarten Klauseln (z. B. Einschätzung der Kaufpreishöhe).
• Hinweise auf rechtliche Fallstricke des Immobilienkaufvertrags.
• Erstellung eines (Kurz-)Gutachtens auf Basis der zuvor genannten Punkte.

Das (Kurz-)Gutachten enthält Hinweise zu rechtlichen und ggf. weiteren Schwierigkeiten, Änderungs- und Ergänzungsformulierungen sowie Hinweise zur weiteren Abwicklung nach Vertragsabschluss.

Der Immobilienkaufvertrag kann vor der Unterzeichnung entsprechend angepasst werden und Sie minimieren Ihr Risiko.

6. Kosten, um einen Immobilienvertrag prüfen zu lassen

Die Kosten, um einen Immobilienvertrag prüfen zu lassen, können variieren. Es gibt Abrechnungsmodelle nach Zeitaufwand, Festpreise oder Pauschalpreise, die von der Vertragsart und der Höhe des Kaufpreises abhängig sind.

7. Immobilienkaufvertrag prüfen lassen mit Rechtsschutzversicherung

Sie haben eine Rechtsschutzversicherung? Wenn es Schwierigkeiten mit dem Immobilienkaufvertrag gibt, übernehmen Versicherer in der Regel die Kosten. Ein häufiger Grund für das Hinzuziehen einer Rechtsschutzversicherung im Bereich des Immobilienrechts ist beispielsweise ist die Rückabwicklung von Immobilienkaufverträgen wegen versteckter Mängel.

8. Wann ist ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag möglich?

Nachdem Sie den Immobilienkaufvertrag prüfen lassen haben, trennt Sie nur ein Schritt von Ihrer neuen Immobilie: Der Beurkundungstermin beim Notar. Hier haben Sie die letzte Möglichkeit, Änderungen am Vertrag vorzunehmen.

Sobald der Vertrag notariell beglaubigt wurde, ist er bindend und verpflichtend für beide Seiten. Wer nach Unterzeichnung von dem Immobilienkaufvertrag zurücktreten möchte, sollte beachten, dass zwischen dem Widerrufs- und dem Rücktrittsrecht unterschieden wird.

Rücktrittsklausel im Immobilienkaufvertrag

• Sicherheit für beide Parteien.
• Schutz für den Verkäufer, wenn der Käufer z. B. den Kaufpreis nicht zahlt.
• Sicherheit für den Käufer: Er kann bei einer Finanzierungsabsage vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten.

Enthält der Immobilienkaufvertrag keine Rücktrittsklausel, müssen die gesetzlichen Bestimmungen für einen wirksamen Rücktritt überprüft werden:

Rücktrittsrecht des Käufers

• Besteht beim arglistigen Verschweigen von Mängeln, auch bei einem vertraglichen Haftungsausschluss des Verkäufers.
• D. h. der Verkäufer kannte einen wesentlichen Mangel (z. B. Wasserschäden) an der Immobilie bei Vertragsabschluss und hat ihn wissentlich verschwiegen.
• Schwierigkeit: Nachweispflicht des Käufers.

Rücktrittsrecht des Verkäufers

Auch der Verkäufer kann Gebrauch von seinem gesetzlichen Rücktrittsrecht machen. Dieses besteht, wenn der Käufer in Zahlungsverzug kommt.

Der Rücktritt von einem Immobilienkaufvertrag ist meist ein langwieriger und kostenintensiver Prozess. Um das zu vermeiden, können Sie Ihren Immobilienkaufvertrag vor der Unterzeichnung einfach von einem Anwalt prüfen lassen.