Gebäudeversicherung zahlt nicht: Was tun?

1. Was zahlt die Gebäudeversicherung?

Was eine Gebäudeversicherung abdeckt, lässt sich grundsätzlich nicht verallgemeinern. Viele Versicherer orientieren sich jedoch an den Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung (VGB 2025). Diese dienen als marktweit anerkanntes Musterregelwerk, an dem zahlreiche Versicherungen ihre eigenen Vertragsbedingungen für Gebäudeversicherungsverträge ausrichten. Die Überprüfung der ganz konkret vereinbarten Versicherungsbedingungen bleibt aber unerlässlich.

Was schützt eine Gebäudeversicherung?

• Gebäude und/oder Gebäudebestandteile
• ggf. Terrassen auf dem Versicherungsgrundstück, die unmittelbar an das versicherte Gebäude anschließen
• ggf. Gebäudezubehör, d. h. bewegliche Sachen, die sich im Gebäude befinden oder außen am Gebäude angebracht sind und der Instandhaltung bzw. überwiegenden Zweckbestimmung des versicherten Gebäudes dienen, z. B. Ersatzfliesen, Werkzeug und Fassadenfarbe
• ggf. Nebengebäude wie Carports, Garagen oder Schuppen
• ggf. weitere Sachen wie Einfriedungen, Müllboxen oder Briefkastenanlagen

Gegen welche Gefahren schützt eine Gebäudeversicherung?

Nicht alle Gefahrenquellen sind in jeder Gebäudeversicherung versichert, in der Regel ist jedoch die Versicherung gegen folgende Gefahren im Rahmen einer Gebäudeversicherung möglich:

• Brand
• Blitzschlag
• Explosion
• Leitungswasser
• Sturm
• Hagel
• Überschwemmung
• Rückstau
• Erdbeben
• Erdfall
• Erdsenkung
• Erdrutsch
• Schneedruck
• Lawine
• Vulkanausbruch

Die Versicherung gegen Elementargefahren gewinnt zunehmend an Bedeutung, weil extreme Wetterereignisse häufiger auftreten. Bspw. haben nach der Flut im Ahrtal 2021 private Versicherer über 7.5 Milliarden Euro an Flutopfer mit entsprechender Gebäudeversicherung ausgezahlt.

Tipp: Prüfen Sie genau, welche Gefahren von Ihrem Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckt sind. Sowohl hinsichtlich des geschützten Gebäudes bzw. Gebäudeteils als auch hinsichtlich der abgedeckten Gefahren kann es sinnvoll sein, schon vor Abschluss eines Versicherungsvertrages einen Rechtsanwalt zu konsultieren, der den Vertrag sorgfältig prüft.

Gegen welche Gefahren schützt eine Gebäudeversicherung nicht?

• Krieg und innere Unruhen
• Nukleare Strahlungen

2. Was zahlt die Gebäudeversicherung nicht?

Die Leistungen der Gebäudeversicherung richten sich nach Art und Umfang des Schadens. Bei teilweiser oder vollständiger Beschädigung des Gebäudes erfolgt je nach vertraglicher Vereinbarung entweder die Instandsetzung und Sanierung des Gebäudes oder die Auszahlung des entsprechenden Wertes gemäß gleitendem Neuwert, Neuwert, Zeitwert oder gemeinem Wert. Die Zahlung der sog. Neuwertspitze – das ist vereinfacht gesagt die Differenz zwischen Neuwert und Zeitwert – setzt allerdings in der Regel eine tatsächliche Instandsetzung binnen einer vertraglich festgesetzten Zeit voraus.

• Gleitender Neuwert: Der gleitende Neuwert ist der Betrag, der aufzuwenden wäre, um ein Gebäude gleicher Art und Güte in neuwertigem Zustand herzustellen, ausgedrückt in der Regel in Preisen des Jahres 1914. Der Preis von 1914 dient hierbei lediglich als fester Rechenwert. Er bildet die konstante Grundlage, auf die ein Anpassungsfaktor angewendet wird, der die aktuellen Baukosten widerspiegelt. Auf diese Weise wird der Versicherungswert automatisch ansteigenden Baupreisen angepasst. Im Schadenfall stellt der gleitende Neuwert sicher, dass ausreichend Geld zur Verfügung steht, um das beschädigte Gebäude heute in gleicher Art und Qualität neu zu errichten.
  
  
• Neuwert: Der Neuwert ist der Wert, den es kostet, eine neue Sache gleicher Art und Güte am Tag des Schadens zu beschaffen.
  
  
• Zeitwert: Der Zeitwert entspricht dem Neuwert abzüglich Abnutzung und Alter, also dem tatsächlichen aktuellen Wert des Gebäudes.
  
  
• Gemeiner Wert: Der gemeine Wert ist der Marktwert des Gebäudes, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung erzielt werden könnte.

Darüber hinaus zahlt die Gebäudeversicherung ggf.:

• Aufräum- und Abbruchkosten, etwa die Kosten die für den Abtransport von Schutt entstehen
• Kosten die entstehen, um andere Sachen zu schützen
• Kosten durch behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen
• Falls der Eigentümer das Gebäude selbst bewohnt hat: Ersatz des ortsüblichen Mietwerts des Gebäudes einschließlich der Betriebskosten
• Falls der Eigentümer das Gebäude vermietet hat: Mietausfall, einschließlich laufender Betriebskosten wenn Mieter zu Recht die Zahlung der Miete ganz oder teilweise eingestellt haben

3. Wie reagiere ich im Schadensfall?

Damit Ihre Gebäudeversicherung den Schaden reguliert und Sie keine Nachteile erleiden, sollten Sie sich an das folgende Vorgehen halten:

Ruhe bewahren

Auch wenn sich die Ereignisse überschlagen, versuchen Sie, so gut es die Lage erlaubt, einen kühlen Kopf zu bewahren.

Weiteren Schaden verhindern (Schadenminderungspflicht)

Sie müssen alle zumutbaren Maßnahmen ergreifen, die eine Vergrößerung des Schadens verhindern. Dazu gehört zum Beispiel das Abstellen von Wasser, das provisorische Abdichten beschädigter Bereiche oder das Sichern offenstehender Öffnungen. Aufwendungen für solche notwendigen Notmaßnahmen können ersetzt werden, daher sollten Belege aufbewahrt werden.

Keine (nicht unbedingt notwendigen) eigenmächtigen Veränderungen oder Reparaturen unternehmen

Lassen sie (abgesehen von Maßnahmen im Rahmen der Schadenminderungspflicht) das Schadensbild so lange unverändert und reparieren Sie nichts, bis ihre Versicherung es Ihnen erlaubt hat.

Schaden an Versicherung melden

Der Versicherungsfall ist dem Versicherer unverzüglich nach Kenntnisnahme anzuzeigen, bestenfalls per Telefonanruf und E-Mail. Falls Ihre Versicherung Anweisungen zum versicherten Gebäude gibt, müssen Sie diesen nachkommen.

Schaden dokumentieren

Halten Sie den Schaden auf Fotos und Videos fest und erstellen Sie zusätzlich eine möglichst detaillierte Beschreibung, die Sie später als Beweismittel gegenüber der Versicherung nutzen können.

Seien Sie dabei schnell und akribisch. Beispielsweise kann es deutlich schwerer sein, eine Überflutung der Grundstücksoberfläche durch Witterungsniederschläge nachzuweisen, wenn das Wasser schon wieder abgeflossen ist.

Im weiteren Verfahren: Kooperation mit Versicherung

Die Versicherung kann Sie gegebenenfalls um weitere Informationen und Nachweise bitten und den Schaden mithilfe von Sachverständigen genau untersuchen. Arbeiten Sie dabei kooperativ mit der Versicherung zusammen und stimmen Sie jeden Schritt mit ihr ab.

Viele Gebäudeversicherungsverträge sehen die Möglichkeit eines sogenannten Sachverständigenverfahrens zur Feststellung der Höhe des Schadens vor. Dabei benennen sowohl der Versicherungsnehmer als auch der Versicherer jeweils einen Sachverständigen. Weichen die Feststellungen voneinander ab, entscheidet ein Obmann.

Schriftverkehr sorgfältig aufbewahren

Alle Unterlagen wie Schreiben, E-Mails, Notizen, Rechnungen und Nachweise sollten Sie ablegen. Sie dokumentieren, dass Sie Ihren Pflichten fristgerecht und vollständig nachgekommen sind.

4. Gebäudeversicherung Schadensregulierung abgelehnt? So wehren Sie sich!

Wenn Ihre Gebäudeversicherung Ihren Antrag abgelehnt hat, können Sie wie folgt vorgehen. In jeder dieser Phasen kann eine anwaltliche Beratung und Unterstützung sinnvoll sein.

Leistungsablehnung prüfen

Lehnt die Versicherung Ihren Antrag ab, sollten Sie die Begründung zunächst sorgfältig prüfen und die Ablehnungsgründe identifizieren.  
Lassen Sie diese Ablehnung durch einen Anwalt für Versicherungsrecht prüfen. Ist die Ablehnung nicht haltbar, können Sie dagegen vorgehen.

Ablehnungsgründe gezielt entkräftigen

Sie haben das Recht, sich gegen die Ablehnung Ihres Antrags zu wehren. Wichtig ist, die Ablehnungsgründe gezielt zu entkräften – zum Beispiel durch das Einholen eines weiteren Sachverständigengutachtens.

Ein Anwalt unterstützt Sie dabei, ihren Anspruch rechtssicher zu formulieren, nachzuweisen und somit durchzusetzen.

Geduld und Ausdauer zeigen  

Manche Versicherungen versuchen, Verfahren in die Länge zu ziehen. Sie fordern zahlreiche Unterlagen oder veranlassen mehrere eigene Gutachten. Stellen Sie sich darauf ein und lassen sich davon nicht entmutigen.  

Ein Anwalt kann die Verhandlung für Sie führen, d. h. den Schriftverkehr übernehmen, Fristen überwachen und Druck auf die Versicherung ausüben.

Beschwerde beim Versicherungsombudsmann einreichen

Bleibt die Versicherung trotz Widerspruchs untätig, können Sie sich an den Versicherungsombudsmann wenden. Diese Schlichtungsstelle prüft Ihre Beschwerde kostenfrei. Beachten Sie jedoch, dass die Bearbeitungszeit mehrere Monate dauern kann.

Anwalt für Versicherungsrecht einschalten

Spätestens wenn der Ombudsmann keine Lösung erzielt oder die Versicherung weiterhin nicht zahlt, sollten Sie einen Anwalt für Versicherungsrecht hinzuziehen. Er kann einen letzten Versuch der außergerichtlichen Einigung unternehmen und die Erfolgsaussichten einer Klage prüfen.

Klage gegen die Gebäudeversicherung

Wenn alle außergerichtlichen Mittel ausgeschöpft sind, bleibt oft nur die Klage gegen die Versicherung. Spätestens an diesem Punkt sollten Sie sich unbedingt von einem erfahrenen Anwalt vertreten lassen.