Gebäudeversicherung zahlt nicht: Was tun?

1. Was zahlt die Gebäudeversicherung?

Die Gebäudeversicherung – auch Wohngebäudeversicherung genannt – zahlt für Schäden am Haus oder der Eigentumswohnung sowie für Schäden am festen Inventar.

Folgendes ist durch eine Gebäudeversicherung abgesichert:

• Nebengebäude wie Garagen und Carports
• Festes Inventar wie Heizungen, Briefkästen, Mülltonnenhäuschen und Badewannen
• Fest verbaute Stoffe wie Fußböden
• Einbaumöbel, die eigens für das Gebäude gefertigt wurden (z. B. Einbauküchen)

Damit die Wohngebäudeversicherung für die durch Schäden verursachten Kosten aufkommt, muss die Versicherungspolice die folgenden drei Schäden beinhalten – sonst kann es heißen: Die Versicherung zahlt nicht.

Schäden durch Leitungswasser

Platzen z. B. durch Minustemperaturen oder Frost Wasserrohre im Haus, übernimmt die Gebäudeversicherung die Kosten für den Schaden. Bedingung für eine Leistungsübernahme ist, dass die Wasserrohre Leitungswasser transportieren.

Typische Orte, an denen Leitungswasser Schaden verursacht:

• Wasserrohre zur Wasserversorgung und -entsorgung
• Heizungsrohre
• Klima- und Wärmepumpen
• Heizungsanlagen und Boiler
• Anschlüsse von Wasch- und Spülmaschinen
• Armaturen in Bad und Küche

Die Wohngebäudeversicherung zahlt nicht nur die Schäden, die das Leitungswasser verursacht, sondern auch die an den Rohren selbst – beispielsweise nach einem Rohrbruch. Ist das Rohr nicht gebrochen, sondern hat sich z.B. nur an einer Verbindung gelöst, so ist der Schaden am Rohr selbst nicht versichert. Für Folgeschäden wie Schimmel nach einem Rohrbruch muss die Versicherung ebenfalls aufkommen.

Schäden durch Stürme

Verursachen Stürme oder Gewitter mit Hagel Schäden am Haus, kommt die Gebäudeversicherung dafür auf. Sie trägt allerdings nur die Schäden, die ein Sturm mit mindestens Windstärke 8 nach sich zieht.

Diese Sturmschäden übernimmt die Wohngebäudeversicherung:

• Abgedeckte Dächer
• Umgekippte Schornsteine
• Schäden durch umfallende Bäume
• Hagelschäden an Dach oder Jalousien
• Folgeschäden wie Wasserschäden durch zerbrochene Fenster

Hagelschäden zahlt die Wohngebäudeversicherung unabhängig von der Windstärke.

Schäden außerhalb des Gebäudes müssen explizit im Versicherungsvertrag stehen, damit die Versicherung im Schadensfall auch diese abgedeckt. Ansonsten zahlt die Versicherung nicht bei einem Sturmschaden.

Schäden durch Feuer

Feuerschäden übernimmt die Gebäudeversicherung bei folgenden Ursachen:

• Blitzeinschlag
• Brand (mit Ausnahmen, siehe Kapitel 2)
• Explosion (z. B. durch eine lädierte Gasleitung)
• Implosion (z. B. durch einen defekten Fernseher)

Für welche Kosten kommt die Gebäudeversicherung auf?

Haben Feuer, Sturm oder Leitungswasser Schäden an Haus oder Eigentumswohnung verursacht, kommt die Gebäudeversicherung für die Kosten auf, die im Zusammenhang stehen mit:

• Instandsetzung
• Sanierung
• Wiederaufbau
• Neubau
• Abriss
• Folgeschäden
• Sofortmaßnahmen zur Schadensbegrenzung
• Mietausfall

Wenn nötig, muss die Gebäudeversicherung die Kosten für einen Wiederaufbau des kompletten Gebäudes zahlen – vom Keller bis zum Dach. Um den Schaden zu begrenzen, übernimmt die Versicherung vorläufige Schutzmaßnahmen.

Hat ein Sturm z. B. Teile des Dachs abgedeckt, trägt sie die Kosten für Planen, die weitere Schäden durch eindringendes Regenwasser verhindern.

Außerdem springt die Wohngebäudeversicherung bei Mietausfall des Vermieters ein – etwa wenn die Mieter wegen eines Brandschadens nicht mehr in der Wohnung wohnen können. Neben der Miete ersetzt die Versicherung dem Vermieter fortlaufende Nebenkosten wie z. B. Müllabfuhrgebühren.

2. Was zahlt die Gebäudeversicherung nicht?

Werden Möbel oder elektronische Geräte durch einen Brand oder einen Wasserschaden beschädigt, übernimmt die Wohngebäudeversicherung die Kosten für Ersatz oder Reparatur nicht. Für diese Schäden muss die Hausratversicherung aufkommen.

Elementarschäden durch Naturereignisse sind ebenfalls von der Leistungsübernahme der Wohngebäudeversicherung ausgenommen. Sie trägt die Elementarschadenversicherung. Diese lässt sich gegen eine Selbstbeteiligung als Zusatzversicherung abschließen.

Elementarschäden werden verursacht durch:

• Hochwasser und Überschwemmungen
• Wasserrückstau nach Starkregen
• Lawinen und Schneedruck
• Erdbeben, Erdrutsche und Erdsenkungen

Die Kosten, die durch solche Elementarschäden entstehen, können extrem hoch sein und gerade in Gefahrengebieten sehr häufig vorkommen.

Hochwasser und Sturmfluten sind daher möglicherweise bei Elementarschadenversicherungen von der Schadensregulierung ausgenommen. Dann kann es sein, dass die Wasserschaden-Versicherung nicht zahlt.

Neben Elementarschäden und Hausrat zahlt die Gebäudeversicherung nicht in folgenden Fällen:

• Unfertige Gebäude: Um Gebäude während des Baus zu versichern, müssen Sie eine zusätzliche Versicherung abschließen – beispielsweise eine Feuerrohbauversicherung. Die Gebäudeversicherung kommt nicht für Schäden an unfertigen oder leerstehenden Gebäuden auf.
• Krieg: Die Gebäudeversicherung übernimmt keine Schäden, die durch Krieg oder Unruhen entstehen. Schäden durch Blindgänger aus dem 2. Weltkrieg, die häufig gesprengt werden müssen, trägt sie in der Regel.
• Offene Fenster: Verursacht ein Sturm mit Starkregen Schäden, trägt die Gebäudeversicherung diese nicht, wenn sie durch offene oder undichte Fenster entstanden sind.
• Wasser: Die Gebäudeversicherung kommt nur für Schäden durch Leitungswasser auf – Grundwasserschäden, Überschwemmung und Hochwasser trägt sie nicht. Wer ein Wasserbett oder ein Aquarium besitzt, muss darauf achten, dass diese Schäden explizit mitversichert sind.
• Sturm: Windböen gelten erst ab Windstärke 8 als Sturm. Schäden, die ein Starkwind unter Windstärke 8 verursacht, muss die Versicherung nicht übernehmen.

3. Aus diesen Gründen zahlt die Wohngebäudeversicherung nicht

Was in der Theorie unkompliziert klingt, kann in der Praxis zu Problemen führen: Da Schäden an Gebäuden oftmals hohe Summen nach sich ziehen können, kann die Leistungsübernahme der Versicherungen kompliziert sein.

Um nicht zahlen zu müssen, kann es sein, dass Versicherungen Gründe vorschieben. Nicht immer müssen diese gerechtfertigt sein.

Aus diesen typischen Gründen zahlt die Gebäudeversicherung nicht:

Schaden ist nicht versichert

Ist der Schaden nicht durch die Versicherungspolice abgedeckt, zahlt die Versicherung nicht. Da Gebäudeversicherungen aus einzelnen Versicherungsverträgen bestehen (z. B. Brand-, Sturm- und Leitungswasserversicherung), kann es vorkommen, dass bestimmte Risiken nicht versichert sind.

Diese beispielhaften Fälle sind trotz einer gültigen Gebäudeversicherung vom Versicherungsschutz ausgeschlossen:

• Zigarettenasche brennt Löcher ins Parkett.
• Ein umgekippter Putzeimer verursacht einen Wasserschaden.
• Wasserrohre platzen bei Frost, weil nicht geheizt wurde.
• Durch steigendes Grundwasser schimmeln die Kellerwände.

Welche Leistungen Ihre Gebäudeversicherung übernimmt, ist in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen aufgeführt.

Unterversicherung

Die Gebäudeversicherung kann die Leistungsübernahme verweigern, wenn der Schaden größer ist als die Versicherungssumme. Hat Ihre Immobilie bei Vertragsabschluss einen höheren Wert, als Sie angeben, liegt eine sogenannte Unterversicherung vor.

Kommt es zum Schadensfall, muss die Versicherung nur die versicherte Summe leisten – für den Restbetrag müssen Betroffene selbst aufkommen.

So können Sie eine Unterversicherung vermeiden:

• Achten Sie bei Vertragsabschluss auf die richtige Versicherungssumme. Lassen Sie diese am besten durch einen Versicherungsvermittler oder Gebäudeexperten des Versicherers ermitteln.
• Da z. B. der Anbau eines Balkons den Wert der Immobilie steigert, müssen Sie bauliche Veränderungen der Versicherung melden.
• Damit es im Schadensfall nicht dazu kommt, dass die Wohngebäudeversicherung nicht zahlt, kann es sinnvoll sein, die Versicherungssumme anzupassen.
• Sie können einen Unterversicherungsverzicht aushandeln: Die Gebäudeversicherung übernimmt den Schaden, auch wenn er die Versicherungssumme übersteigt.

Verletzung der Versicherungspflichten

Machen Sie falsche Angaben bei Vertragsabschluss oder verletzen Sie vereinbarte Regeln im Versicherungsvertrag, darf die Gebäudeversicherung nach einem Schadensfall unter Umständen die Zahlung kürzen oder sogar den Vertrag mit Ihnen kündigen, von diesem zurücktreten oder die Vertragsanfechtung erklären.

In diesen Fällen verletzt der Versicherte z. B. seine Obliegenheiten:

• Vermieten Sie Teile Ihres Wohnhauses zusätzlich als Ferienzimmer, teilen es aber der Versicherung nicht mit, kann das als Pflichtverletzung gelten.
• Versichern Sie Ihr Wohnhaus als Bürogebäude oder die Firmenhalle als Scheune, wird die Schadensregulierung womöglich abgelehnt.
• Betreiben Sie zum Schadenzeitpunkt einen Betrieb im Haus, melden dies aber nicht, liegt gegebenenfalls eine Pflichtverletzung vor.

Vermieten Sie Ihre Immobilie, müssen Sie regelmäßig die tatsächliche Tätigkeit Ihrer Mieter überprüfen. Betreibt Ihr Mieter z. B. plötzlich eine Autowerkstatt statt einer Schneiderei, müssen Sie dies Ihrer Versicherung mitteilen. In diesem Fall ist der Mieter in der Haftung, weil er gegen den im Mietvertrag genannten Nutzungszweck verstößt.

Kommt es zu einem Schaden, sind Sie verpflichtet, bei der Aufklärung zu helfen. Sie müssen den Schadensfall zeitnah der Gebäudeversicherung melden und Bilder, Unterlagen und gegebenenfalls Gutachten einreichen.

Leichte und grobe Fahrlässigkeit

Gebäudeversicherungen müssen bei leichter Fahrlässigkeit für einen Schaden aufkommen. Bei grober Fahrlässigkeit dürfen sie die Leistungsübernahme kürzen. Wie die Ursache eines Schadensfalls einzustufen ist, bleibt Auslegungssache und kann zu Streitigkeiten führen.

Bei Brandschäden haben Gerichte wie folgt entschieden:

• Leicht fahrlässig: Wer Kerzen anzündet und kurz darauf einschläft, handelt bei einem anschließenden Brand leicht fahrlässig – die Gebäudeversicherung muss zahlen (OLG München, Az. 20 U 5148/98).
• Grob fahrlässig: Wer eine Pfanne mit Öl auf dem eingeschalteten Herd vergisst und den Raum für eine längere Zeit verlässt, verursacht einen Brand grob fahrlässig – die Gebäudeversicherung darf die Leistung kürzen (LG Dortmund, Az. 2 O 101/11).
• Vorsätzlich: Wer einen Brand absichtlich zum Zwecke des Versicherungsbetrugs herbeiführt, handelt vorsätzlich – die Gebäudeversicherung muss nicht zahlen (BGH 4 StR 700/98).

Das Alles-oder-nichts-Prinzip, nachdem Versicherung bei einem grob fahrlässig verursachten Schaden die Zahlung komplett verweigern konnten, ist seit 2008 abgeschafft. Nur bei vorsätzlichen Taten zahlt die Gebäudeversicherung nicht – auch keinen Teilbetrag.

Gebäudeversicherung zahlt nicht vollen Betrag

Probleme mit der Leistungsübernahme der Gebäudeversicherung entstehen in der Regel nicht durch eine ersatzlose Streichung der Leistung. Eher kann es sein, dass die Wohngebäudeversicherung Gründe nennt, weshalb sie den Schaden nur zu Teilen übernimmt.

Wenn die Gebäudeversicherung den Schaden nicht komplett zahlt, sehen die Allgemeinen Versicherungsbedingungen (AVB) ein privates außergerichtliches Sachverständigengutachten vor. Dieses soll die Schadenshöhe feststellen und ein Gerichtsverfahren vermeiden. Andere Versicherungsbedingungen sehen das Sachverständigenverfahren als freiwillig vor.

Ablauf des Gutachtens:

• Versicherungsnehmer und Versicherung beauftragen jeweils einen Sachgutachter, der den Schaden einschätzt.
• Die Sachverständigen benennen einen dritten Gutachter als Obmann – d. h. als Schlichter.
• Kommen beide Sachgutachter zu unterschiedlichen Schadenshöhen, trifft der Obmann eine Entscheidung.
• Die Entscheidung des Obmanns ist für beide Parteien verbindlich.

Die Kosten für den eigenen Sachverständigen müssen beide Parteien selbst übernehmen. Der Obmann wird jeweils zur Hälfte von beiden Parteien bezahlt.

Zahlungsverweigerungen können ungerechtfertigt und fehlerhaft begründet sein. Wenn die Gebäudeversicherung den Schaden nicht übernimmt oder nicht den vollen Betrag zahlt, kann es sinnvoll sein, einen Anwalt für Versicherungsrecht zu konsultieren.

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4. Wie reagiere ich im Schadensfall?

Um Probleme mit der Leistungsübernahme der Gebäudeversicherung zu vermeiden, können Sie wie folgt vorgehen:

• Räumen Sie nicht auf: Auch wenn Sie den Schaden schnellstmöglich beseitigen möchten – lassen Sie die Schadenstelle unverändert, damit die Versicherung die Schadensursache nachvollziehen kann.
• Dokumentieren Sie den Schadensfall: Machen Sie unverzüglich Fotos oder Videos von entstandenen Schäden.
• Ergreifen Sie Schutzmaßnahmen: Verhindern Sie, dass sich der Schaden ausweitet. Decken Sie z. B. bei Dachschäden nach einem Sturm das undichte Dach mit Planen ab.
• Melden Sie den Schadensfall unverzüglich: Sie müssen den Schaden Ihrer Gebäudeversicherung unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) melden. Sprechen Sie sich mit der Versicherung ab, sofern Sie den Schaden vor dem Gutachten beheben müssen.
• Dokumentieren Sie Reparaturen: Machen Sie Fotos der Reparaturen und heben Sie alle Kostenbelege als Nachweis für die Versicherung auf. Gleiches gilt, wenn Sie beschädigte Teile beseitigen möchten.

Ist der entstandene Schaden hoch, weil ein Sturm z. B. große Teile Ihres Daches abgedeckt hat, bestellt die Gebäudeversicherung einen Gutachter zu Ihnen, der den Schaden einschätzt. Andernfalls prüft sie anhand Ihrer Schilderungen und Fotos den Schaden.

Wie lange die Gebäudeversicherung für die Schadensregulierung braucht, hängt vom Einzelfall ab. Ist der Schaden kompliziert (da z. B. mehrere Schäden zu unterschiedlichen Zeitpunkt entstanden sind) oder gestaltet sich die Beweissicherung schwierig, können bis zur Leistungsübernahme mehrere Wochen vergehen.

Seien Sie daher geduldig, aber erkundigen Sie sich regelmäßig nach dem Stand des Verfahrens. Liegen alle Informationen vor, aber die Gebäudeversicherung zahlt nicht, können Sie eine Zahlungsaufforderung mit der Frist von 4 Wochen aufsetzen.

5. Was tun, wenn die Gebäudeversicherung nicht zahlt?

Insbesondere bei hohen Schadenssummen nach einem Leitungswasser-, Sturm- oder Brandschaden kann es sein, dass Versicherte lange auf eine Kostenübernahme warten müssen. Zwar hat die Gebäudeversicherung das Recht, den Schadensfall gewissenhaft zu prüfen – eine Verschleppung der Bearbeitungszeit müssen Sie jedoch nicht akzeptieren.

Wenn die Gebäudeversicherung trotz angemessener Wartezeit von mindestens 5 Wochen nicht zahlt, haben Sie folgende Möglichkeiten, um zu Ihrem Recht zu kommen:

Begründung der Versicherung prüfen

Lehnt die Gebäudeversicherung die Leistungsübernahme ab, können Sie zuerst die Begründung prüfen.

Hierbei kann es hilfreich sein, folgende Fragen zu beantworten:

Was genau haben Sie versichert?

Haben Sie ein Wohngebäude als Bürogebäude versichert, kann die Versicherung die Zahlung verweigern. Ein Anwalt kann hier womöglich den Versicherungsschutz retten.

Wurde eine bestimmte Gefahr nicht versichert?

Prüfen Sie, ob eine fehlerhafte Beratung dazu geführt hat oder ob Sie ein Risiko angegeben haben, das nicht im Versicherungsvertrag aufgeführt ist. Können Sie dies nachweisen, muss die Versicherung zahlen.

Will Ihre Versicherung den Schaden nicht komplett zahlen?

Wenn die Wohngebäudeversicherung nach einem Kostenvoranschlag nicht zahlt, können Sie prüfen, welche Firma diesen veranschlagt hat. Möglicherweise hat diese den Schaden zu gering angesetzt. Im Zweifel kann ein außergerichtliches Gutachten die Schadenshöhe klären.

Behauptet die Versicherung, Sie hätten Vertragspflichten verletzt?

Wirft Ihnen die Versicherung vor, Sie hätten bei Vertragsabschluss falsche Angaben gemacht oder den Schaden nicht zeitnah gemeldet? Falls Sie sicher sind, dass die Versicherung dies zu Unrecht behauptet, können Sie einen Anwalt beauftragen.

Vergleichen Sie die Begründung der Gebäudeversicherung genau mit Ihrer Schadensmeldung. Womöglich stellt sich schnell heraus, dass die Versicherung diese falsch interpretiert hat. Gelingt es Ihnen nicht, dies richtig zu stellen, können Sie gegen die Zahlungsverweigerung Widerspruch einlegen.

Beschwerde an Ombudsmann

Der Ombudsmann ist die Schlichtungsstelle der Versicherungsgesellschaft, bei der Sie Beschwerde einreichen können. Die Schlichtungsstelle agiert unabhängig von den Versicherungen und prüft Ihren Fall nach objektiven Kriterien.

Abhängig von der Schadenshöhe gilt Folgendes:

• Streitwert bis 10.000 Euro: Schlichterspruch des Ombudsmanns ist für die Versicherung bindend.
• Streitwert bis 100.000 Euro: Sie erhalten eine neutrale Zweitmeinung zu Ihrem Fall und können abschätzen, ob eine Klage vor Gericht Erfolg hat.

Eventuell lässt sich durch eine Beschwerde beim Ombudsmann ein Prozess vermeiden.

Anwalt für Versicherungsrecht einschalten

Verweigert die Gebäudeversicherung weiterhin die Leistungsübernahme, ist es ratsam, einen Anwalt für Versicherungsrecht zu kontaktieren. Dieser kann eine fehlerhafte Argumentation Ihrer Versicherung aufdecken und sie zur Zahlung verpflichten.

Versicherungen reagieren möglicherweise kooperativer, wenn sich der Versicherungsnehmer anwaltlich vertreten lässt.

Bei anhaltender Leistungsverweigerung der Gebäudeversicherung kann Sie der Anwalt beraten, ob weitere außergerichtliche Verhandlungen erfolgversprechend sind, oder ob Sie gerichtlich gegen den Versicherer vorgehen sollten.

Selbstständiges Beweisverfahren beantragen

Zahlt die Gebäudeversicherung einen Brand- oder Wasserschaden nicht, können Sie beim Amtsgericht ein selbstständiges Beweisverfahren beantragen. Dieses geht einer Klage voraus. Das Gericht beauftragt einen unabhängigen Sachverständigen, der ein Gutachten über den Schaden erstellt.

Vorteil eines selbstständigen Beweisverfahrens:

• Im Gegensatz zu einem privat beauftragten Gutachten ist das selbstständige Beweisverfahren vor Gericht zugelassen.
• Häufig lenken Gebäudeversicherungen beim Vorliegen eines solchen Gutachtens ein, sodass sich gerichtliche Schritte vermeiden lassen.

Beläuft sich die Schadenssumme auf mehr als 5.000 Euro, müssen Sie sich in der Regel anwaltlich vertreten lassen, um den Antrag zu stellen. Hierbei kann Ihnen ein Anwalt für Versicherungsrecht als kompetenter Ansprechpartner zur Seite stehen.

Ein selbständiges Beweisverfahren klärt nur Fragen zum Schadengrund und zur Schadenhöhe, nicht jedoch versicherungsvertragsrechtliche Einwendungen des Versicherers.

Klage einreichen

Haben die vorangegangenen Schritte nicht zum Erfolg geführt und die Gebäudeversicherung zahlt nicht, können Sie Klage einreichen.

Ein Anwalt kann mit der Versicherung auf Augenhöhe agieren und durch eine juristisch fundierte Argumentation Druck ausüben, um die Versicherung zur Zahlung zu bewegen.

Die Kosten für Anwalt und Gericht sind abhängig vom Streitwert: Liegt dieser über 5.000 Euro, müssen Sie sich in der Regel anwaltlich vertreten lassen.

6. Aktuelle Urteile

Wenn die Gebäudeversicherung nicht für den Wasserschaden aufkommt, nur Teile der Kosten erstattet oder den Mietausfall nicht zahlt, kann es sinnvoll sein, einen Anwalt zu kontaktieren.

Die folgenden Fälle verdeutlichen, dass eine juristische Unterstützung vor Gericht die Erfolgschancen erhöhen kann, um die Gebäudeversicherung zur Zahlung zu bewegen.

Keine grobe Fahrlässigkeit beim Abbrennen von Wunderkerzen am Weihnachtsbaum

OLG Frankfurt am Main: Az. 3 U 104/05

• Fängt der Weihnachtsbaum durch das Abbrennen von Wunderkerzen Feuer, liegt keine grobe Fahrlässigkeit vor.
• In dem Fall entzündete ein 5-Jähriger in der Nähe des Weihnachtsbaums Wunderkerzen, wodurch dieser Feuer fing, das auf die gesamte Wohnung übersprang.
• Die Gebäudeversicherung erstattete die Kosten von 220.000 Euro an den Vermieter, verlangte sie jedoch von den Mietern zurück.
• Das Gericht sah die Begründung wegen grober Fahrlässigkeit nicht als gegeben an und wies die Klage ab.

Gebäudeversicherung muss auch bei Folgeschäden leisten

OLG Hamm: Az. 6 U 191/15

• Kommt es nach einem Sturm zu Folgeschäden, muss die Versicherung diese übernehmen.
• In dem Fall stürzte sechs Tage nach einem Sturm ein Baum auf das Haus der Versicherungsnehmer.
• Die Gebäudeversicherung zahlte den Sturmschaden nicht, da der Schaden erst nach dem Sturm entstanden sei.
• Das Gericht entschied jedoch, dass der Sturm die alleinige Ursache für das Umstürzen des Baumes war – die Versicherung musste zahlen.

Riss im Bodenablauf einer Dusche ist versicherter Wasserschaden

AG München: Az. 155 C 30538/08

• Zerbricht der Bodenablauf einer Dusche und kommt es dadurch zu einem Leitungswasserschaden, muss die Gebäudeversicherung diesen zahlen.
• In dem Fall verursachte ein Riss im Bodenablauf der Dusche feuchte Wände.
• Der Vermieter musste die Wände erneuern und neue Fliesen verlegen. Die Versicherung verweigerte die Kostenübernahme, da der Bodenablauf nicht zum Rohr der Wasserversorgung gehöre.
• Das Gericht folgte der Begründung nicht und verpflichte die Gebäudeversicherung zur Zahlung.