Widerruf Immobiliendarlehen: Darlehensvertrag widerrufen & Zinsvorteile sichern

Zusammenfassung

Verbraucher haben beim Abschluss eines Immobilienkredits ein gesetzliches Widerrufsrecht. Die Banken müssen sie darüber umfassend aufklären. Diese Widerrufsbelehrung kann jedoch fehlerhaft sein. Die Rechtsprechung stärkt in diesem Fall die Verbraucherrechte. Bauherren haben jahrelang das Recht, ihr Immobiliendarlehen mit dem Widerrufsjoker aufzulösen. Mit der richtigen Strategie können Sie die Bank zum Handeln verpflichten und von Zinsvorteilen profitieren.

Auf einen Blick

• Der Widerruf eines Immobiliendarlehens ist bei fehlender oder falscher Widerrufsbelehrung möglich.
• Bei Neuverträgen (Abschluss Juni 2010–März 2016) können Sie vom Widerrufsjoker bei Immobiliendarlehen profitieren.
• Bei älteren Verträgen besteht seit März 2016 kein Widerrufsrecht mehr.
• Für nach dem 21. März 2016 abgeschlossene Darlehen gilt in jedem Fall das gesetzliche Widerrufsrecht von 1 Jahr und 14 Tagen.
• Nach erfolgreichem Widerspruch können Sie sich Zinsvorteile durch einen neuen Darlehensvertrag sichern.
• Die Bank hat nach erfolgreichem Widerspruch keinen Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung.
• Sie können eine Nutzungsentschädigung von der Bank verlangen.
• Ein Anwalt kann Ihre Baufinanzierung vor dem Widerruf prüfen und bei Altverträgen über Alternativen aufklären.
• Lehnt die Bank Ihren Widerruf ab, kann ein Anwalt diesen gerichtlich durchsetzen.

1. Widerruf Immobiliendarlehen: Rechtslage

Nehmen Sie zur Finanzierung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses einen Kredit auf, muss die Bank Sie über Ihr gesetzliches Widerrufsrecht bei Immobiliendarlehen aufklären.

Nur mit einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung beginnt die Frist zum Widerruf des Vertrages. Die Widerrufsbelehrung muss sich laut § 355 BGB deutlich vom Rest des Vertrages abheben und ihre Formulierungen dürfen nicht verwirrend sein.

Darüber muss die Widerrufsbelehrung unmissverständlich aufklären:

• Der Kreditnehmer kann den Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen.
• Wann beginnt die Widerrufsfrist?
• Welches Ereignis setzt die Frist in Gang?
• Die Belehrung muss sich deutlich vom restlichen Vertrag abheben.
• Der Widerruf ist an keine weitere Bedingung geknüpft und ohne Begründung möglich.
• Der Widerruf muss schriftlich erfolgen.
• Die rechtzeitige Absendung des Widerrufschreibens genügt zur Einhaltung der 2-Wochen-Frist.

Wird die Widerrufsbelehrung diesen Anforderungen nicht gerecht, können Sie den Immobilienkredit-Widerruf durchsetzen. Das Widerrufsrecht besteht unbefristet. Deswegen wird es auch als ewiges Widerrufsrecht bezeichnet.

Noch Jahre nach Vertragsabschluss können Sie gegen eine fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung vorgehen. Auch wenn Sie den Vertrag bereits vorzeitig gekündigt haben, können Sie dies bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung noch zurücknehmen und stattdessen den Widerruf des Immobiliendarlehens einreichen.

Aber: Dieses unbefristete (ewige) Widerrufsrecht ist durch die seit 21. März 2016 gültige Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf bestimmte Zeitpunkte beschränkt worden. Ein Widerruf des Darlehensvertrages ist also nur in bestimmten Fällen möglich (Kapitel 2).

Deshalb kann es sinnvoll sein, Ihre Baufinanzierung vor dem Widerruf prüfen zu lassen.

Wann ist der Widerruf eines Immobiliendarlehens möglich?

Der Widerruf eines Immobiliendarlehen ist bei Verträgen möglich, die zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden. Die Widerrufsbelehrung in diesen Verträgen kann fehlerhaft sein. Dann haben Verbraucher statt der üblichen 14-tägigen Widerrufsfrist (§ 355 BGB) ein ewiges Widerrufsrecht.

Welchen Einfluss hat das aktuelle Urteil des EuGH?

Am 26.03.2020 entschied der Europäische Gerichtshof (EuGH), dass der sogenannte Kaskadenverweis in Widerrufsbelehrungen unzulässig ist (C-66/19). Der Kaskadenverweis besagt, dass die Widerrufsfrist beginnt, sobald dem Verbraucher alle Pflichtangaben vorliegen. Da die Klausel aber nicht besagt, um welche Pflichtangaben es sich handelt, ist die Widerrufserklärung fehlerhaft.

Theoretisch würde das bedeuten, dass sich Kreditverträge, die den Kaskadenverweis beinhalten, auch Jahre später noch widerrufen lassen. Allerdings sieht der Bundesgerichtshof den vom EuGH als unzulässig betrachteten Kaskadenverweis weiterhin als rechtmäßig an. Ein endgültiges Urteil ist in zukünftigen Gerichtsverfahren zu treffen.

2. Wann kann sich der Widerruf des Darlehensvertrags lohnen?

Ob der Widerruf aussichtsreich ist, hängt vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab. Für den Widerruf des Immobiliendarlehens gilt: Frist beachten.

Altverträge

Verträge, die zwischen dem 02. November 2002 und 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, können Sie bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung nicht mehr widerrufen. Die Widerrufsfrist bzw. das ewige Widerrufsrecht endete aufgrund der neuen Kreditrichtlinie am 21. Juni 2016.

Gegen eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung in Ihrem Vertrag können Sie also nichts mehr tun.

Wenn Ihr Darlehensvertrag gar keine Widerrufsbelehrung enthält, gilt das unbefristete Widerrufsrecht trotzdem.

Wenn Sie allerdings bis 20. Juni 2016 Widerspruch erhoben haben, gibt es noch Chancen, den Widerruf trotz Fristablauf durchzusetzen.

Hier kann es sinnvoll sein, die Hilfe eines Anwalts in Anspruch zu nehmen. Dieser kann prüfen, ob es sinnvoll ist, Ihre Ansprüche noch rückwirkend durchzusetzen. Haben Sie vor genanntem Datum Widerspruch erhoben und die Bank hat diesen nicht akzeptiert, kann ein Anwalt ihn gerichtlich durchsetzen.

Haben Sie kein gültiges Widerrufsrecht, können Sie mit folgenden Optionen vielleicht doch aus Ihrem Immobiliendarlehen aussteigen:

• Zinsbindung im Vertrag prüfen. Ist diese abgelaufen, können Sie eine Umschuldung vornehmen.
• Haben Sie Ihren alten Vertrag nach dem 11. Juni 2010 verlängert, das Darlehen erhöht oder umgeschuldet, gilt dieser als neu abgeschlossen. Sie können den Vertrag dann widerrufen.
• Sie können prüfen, inwieweit Ihr Vertrag Optionen zur Kündigung und Rückzahlung des Darlehens offenlässt.
• Sie können Sondertilgungsrechte nutzen, um den Immobilienkredit schneller abzulösen.
• Bei einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren können Sie Ihr gesetzliches Kündigungsrecht gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB nach 10 Jahren nutzen & mit einer Frist von 6 Monaten den Vertrag auflösen.

Neuverträge

Haben Sie Ihren Darlehensvertrag zwischen dem 11. Juni 2010 und 21. März 2016 – vor Inkrafttreten der Richtlinie – abgeschlossen, gilt das ewige Widerrufsrecht. Ist die Widerrufsbelehrung im Vertrag fehlerhaft, können Sie mit dem Widerruf Ihres Immobiliendarlehens eine Rückabwicklung durchsetzen.

Bei Verträgen, die nach dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, ist ein Widerruf des Immobiliendarlehens maximal 1 Jahr und 14 Tage lang möglich – auch wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist.

BGH zur Hemmung der Widerrufsfrist bei neuen Immobiliendarlehen:

Laut Bundesgerichtshof (BGH) beginnt die Frist für den Widerruf von Immobiliendarlehen unter folgenden Voraussetzungen nicht:

• Wenn die Aufsichtsbehörde in der Widerrufsbelehrung, aber nicht im Vertrag benannt wird (BGH-Urteil, November 2016, XI ZR 434/15).
• Wenn ein sogenanntes Aufrechnungsverbot in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufgenommen wurde (BGH-Urteil, Frühjahr 2018, XI ZR 309/16 & LG Ravensburg, Frühjahr 2018, 2 O 21/18).

Betroffene Darlehensnehmer können ihr Immobiliendarlehen in diesen Fällen noch Jahre nach Abschluss widerrufen.

Fehler

Um den Widerruf des Darlehensvertrags gegenüber der Bank durchsetzen zu können, ist es wichtig, Fehlerquellen zu kennen.

Wann ist die Widerrufsbelehrung tatsächlich fehlerhaft, sodass sich ein Widerruf lohnen könnte?

Mögliche Fehler:

Allgemeine Angaben

• Kein Datum zum Beginn der Widerrufsfrist genannt.
• Der Darlehensvertrag hat fehlerhafte Pflichtangaben (Art, Laufzeit, Umfang, Zinssatz).
• Zuständige Aufsichtsbehörde wird nicht genannt.
• Keine Adresse zur Zustellung des Widerrufs genannt.

Fristen & Rechtsfolgen

• 14-tägige Widerrufsfrist ist nicht klar ersichtlich.
• Es fand keine Aufklärung über Kündigungsoptionen statt.
• Es gibt keine oder eine fehlerhafte Belehrung über die Rechtsfolgen des Widerrufs.
• Die Erläuterung fehlt, was der Widerruf für damit zusammenhängende Verträge bedeutet.

Formulierung

• Keine individuelle, auf den Vertrag abgestimmte Widerrufsbelehrung – allgemeingültige Formulierungen können unverständlich sein.
• Es gibt zusätzliche, nicht notwendige oder irreführende Formulierungen.
• Der Hinweis fehlt, dass das Immobiliendarlehen bei Widerruf innerhalb von 30 Tagen zurückzuzahlen ist.
• Der Vertrag enthält mehrere unterschiedliche Widerrufsbelehrungen.
• Es gibt keine deutliche Abgrenzung und Hervorhebung der Widerrufsbelehrung.

Um Ihren Widerruf des Darlehensvertrags einwandfrei begründen und darlegen zu können, können Sie vor dem Immobilienkredit-Widerruf einen Anwalt kontaktieren. Er kennt die Anforderungen an Widerrufsbelehrungen und häufige Fehlerquellen.

Er kann die Bank mit einem rechtssicheren Widerrufsschreiben auf Mängel hinweisen und Ihrem Widerruf gegenüber der Bank den nötigen Nachdruck verleihen.

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3. Folgen des Immobilienkredit-Widerrufs

Widerrufen Sie den Darlehensvertrag, fällt Ihre Finanzierungsgrundlage weg. Für den Fall können Sie sich vorher über Ihre Optionen für eine Anschlussfinanzierung informieren.

Durch die Rückabwicklung des älteren Vertrages haben Sie die Chance, einen neuen Vertrag zu günstigeren Konditionen abzuschließen.

Akzeptiert die Bank Ihren Widerruf, müssen Sie bereits erhaltenes Geld innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen. Ihre Zahlungsfähigkeit muss entsprechend gesichert sein. Allerdings können Sie darauf bestehen, dass die Bank Ihnen Ihre bereits geleisteten Zinszahlungen erstattet.

4. Vorlagen & Muster

So wie eine Widerrufsbelehrung mit Standardformulierungen unzulässig ist, kann auch für den Widerruf der Baufinanzierung eine Vorlage fehlerhaft sein. Der Immobiliendarlehen-Widerruf mit Muster kann Ihrem individuellen Fall nicht gerecht werden. Sie können das Muster aber zur Orientierung über notwendige Inhalte nutzen.

Inhalte des Widerrufsschreibens:

• Bezeichnung des Darlehensvertrags
• Ihre Kontaktdaten
• Anschrift der Bank
• Bezug auf das Widerrufsrecht
• Begründung des Widerrufs
• Anwaltliches Gutachten, um Ablehnung der Bank zu verhindern

Haben Sie eine Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie sicher, können Sie den schriftlichen Widerruf Ihres Darlehensvertrags bei Ihrer Bank einreich. Um einen Nachweis zu haben, können Sie der Bank ein Einschreiben schicken.

Sollte die Bank Ihre Forderung ablehnen, haben Sie einen eindeutigen Nachweis Ihres fristgerechten Widerrufs. Das kann Ihre Chancen erhöhen, den Widerruf dann gerichtlich durchzusetzen.

Zinssätze vergleichen:

Es kann sinnvoll sein, zu prüfen, welchen Zinssatz Sie auf Ihre Darlehenssumme gezahlt haben. War dieser höher als zum Vertragsabschluss marktüblich, müssen Sie nach erfolgreichem Immobilienkredit-Widerruf nur den Marktzinssatz auf die Restschuld zahlen. Zu viel gezahlte Zinsen muss die Bank Ihnen erstatten.

Die marktüblichen Zinssätze der letzten Jahre finden Sie bei der Deutschen Bundesbank.

5. Was kann ich tun, wenn die Bank den Widerruf ablehnt?

Lehnt die Bank Ihren Widerruf ab oder reagiert nicht, wäre der nächste Schritt die gerichtliche Durchsetzung Ihres Widerrufs.

Bei der Rückabwicklung von Immobiliendarlehen stehen sich gegensätzliche Ansprüche gegenüber. Die Bank hat Anspruch auf Begleichung der Restschuld und Sie haben Anspruch auf vorzeitige Vertragsauflösung und vor allem Rückzahlung der Zinsen, die Sie der Bank bereits gezahlt haben.

Haben Sie Ihre Immobilie finanziell abgesichert, kann es sinnvoll sein, mit einem Anwalt das Vorgehen gegen die Bank zu besprechen, bevor Sie Klage einreichen. Banken werden möglicherweise erst tätig, wenn ein Anwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht dem Anliegen Nachdruck verleiht.

Der Anwalt kennt die Rechtslage und die notwendigen Bestandteile einer korrekten Widerrufsbelehrung. So kann er Fehler und widerrechtliche Formulierungen schnell identifizieren.

In der Klageschrift müssen Sie Ihre Zinsforderung korrekt beziffern. Damit die genannte Summe vor Gericht Bestand hat, kann die Einschätzung eines Anwalts helfen. Andernfalls riskieren Sie die Ablehnung der Klage wegen ungerechtfertigter Forderungen.

Sollte die Bank den Widerruf des Immobiliendarlehens und die Rückabwicklung weiterhin ablehnen, kann ein Anwalt die Gegenargumente der Bank vor Gericht entkräften.

Beispiel-Urteile

Die folgende Tabelle zeigt nur einige Fälle, in denen die Klage gegen die Widerrufsbelehrung der Darlehensverträge erfolgreich verlaufen ist.

6. Kosten einer Klage

Müssen Sie Ihr Widerrufsrecht und die Zinsrückzahlung einklagen, entstehen für den Gerichtsprozess Kosten. Anwalts- und Gerichtskosten richten sich nach dem Streitwert des Verfahrens.

Widerruf Immobiliendarlehen: Streitwert ermitteln

Zur Berechnung des Streitwertes werden Ihre Zins- und Tilgungszahlungen an die Bank addiert. Der Streitwert lässt sich anhand des Darlehensvertrages eindeutig bestimmen. Damit können Sie die anfallenden Kosten vorab genau kalkulieren.

Sie können die Anwalts- und Gerichtskosten als Investition für eine langfristige Kostenersparnis sehen. Denn nach erfolgreichem Widerspruch können Sie mit einer Umschuldung und geringerem Zinssatz viel Geld sparen.

Zudem kann Ihre Rechtsschutzversicherung die Kosten des Klageverfahrens übernehmen, soweit Ihre Versicherungspolice dies abdeckt.

Wichtig: Die Rechtsschutzversicherung übernimmt auch dann die Kosten, wenn Sie die Versicherung später abgeschlossen haben als den Darlehensvertrag.

Kostenlose Deckungsanfrage:

Sind Sie sich unsicher, ob Ihre Rechtsschutzversicherung zahlt, wenn Sie Ihre Forderung bei der Bank einklagen? Ein advocado Partner-Anwalt kann eine kostenlose Deckungsanfrage bei Ihrer Versicherung für Sie stellen. Jetzt prüfen lassen.

7. Vorteile durch einen Widerruf sichern

Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung den Vertrag zu widerrufen, ist finanziell zu Ihrem Vorteil – egal ob Sie sich für eine Umschuldung oder vorzeitige Auflösung des Darlehens entscheiden.

• Zinsersparnis durch Umschuldung: Durch den Widerruf des Immobiliendarlehens können Sie einen neuen Kreditvertrag zu günstigeren Konditionen abschließen. Mit der Umschuldung können Sie Zinszahlungen sparen und  Ihre Restschuld mindern.

Beispiel:

Sie haben 2009 ein Immobiliendarlehen mit 15 Jahren Laufzeit zu 5,2 % Zinsen abgeschlossen. 2019 können Sie aufgrund einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung Ihren Baukredit widerrufen. Damit können Sie den Restbetrag von 147.681 Euro zu einem Zinssatz von 1,5 % bei einer neuen Laufzeit von 10 Jahren umschulden.

Mit Blick auf das Ende des ursprünglichen Darlehensvertrages 2024 ergibt sich folgender Zinsvorteil:

• Fällige Restschuld ohne Umschuldung: 109.400 Euro
• Fällige Restschuld dank Umschuldung: 84.455 Euro

Sie sparen durch Widerruf und Umschuldung 24.945 Euro.

• Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt: War der Widerruf des Immobiliendarlehens erfolgreich, müssen Sie der Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsertrag bei vorzeitiger Kündigung zahlen. Haben Sie diese bereits vor dem Widerruf gezahlt, muss die Bank Ihnen das Geld erstatten.
• Nutzungsersatz fällig: Sie haben Anspruch auf Nutzungsersatz von der Bank. Sie haben aufgrund der fehlerhaften Widerrufsbelehrung unter falschen Voraussetzungen Zahlungen geleistet, die die Bank zu ihrem Vorteil bekommen hat. Ihnen steht Schadensersatz in Höhe von 5 % Zinsen für diese Benachteiligung zu.