Haus überschreiben: Erklärung, Vor- & Nachteile, Alternativen & Kosten

1. Wie kann man ein Haus überschreiben?

Die Hausüberschreibung findet in der Regel mithilfe eines Übertragungsvertrags statt. Dieser muss – wie bei einem gewöhnlichen Hauskauf auch – notariell beurkundet werden.

Durch die Beurkundung entsteht eine sogenannte Auflassung. Diese gilt als rechtsverbindliche Zusage des Eigentumsübergangs, der schließlich mit der Grundbucheintragung endgültig vollzogen wird. Die Eintragung in das Grundbuch veranlasst ein Notar.

Ein Übertragungsvertrag enthält u. a.:

• Kontaktdaten und Geburtsdatum der Beteiligten
• Grundbuchstand
• Grund der Überlassung
• Etwaige Gegenleistungen oder Auflagen für den neuen Eigentümer
• Nutzungsrecht der Immobilie
• Erbrechtliche Regelungen
• Kostenübernahme
• Ort, Datum
• Unterschriften

Eine Haus-Überschreibung wird als vorweggenommene Erbfolge bezeichnet. Mit ihr können Erbschaftssteuer und Pflichtteil reduziert werden. Der Pflichtteil ist eine finanzielle Mindestbeteiligung naher Angehöriger am Erbe, wenn diese laut Testament oder Erbvertrag enterbt wurden. Verschenkt ein Erblasser sein ganzes Hab und Gut, reduziert sich die Erbmasse und damit auch der zu zahlende Pflichtteil.

Allerdings ergibt sich daraus ein Pflichtteilsergänzungsanspruch, der die getätigten Schenkungen in die Berechnung des Pflichtteilsanspruchs einbezieht. Je länger die Schenkung her ist, desto geringer ist der einzurechnende Wert.

Mit welchen weiteren Mitteln man den Pflichtteil rechtssicher umgehen kann, können Sie im Beitrag Pflichtteil umgehen ausführlich nachlesen.

2. Haus überschreiben mit Auflagen: Was dahinter steckt

Das eigene Haus ist für viele Menschen wichtiger Bestandteil ihrer Altersvorsorge, welche nicht ohne Gegenleistung aufgegeben wird. Deshalb können Sie ein Haus unter Auflagen überschreiben – um es nicht ohne Gegenleistung zu verschenken.

Beispielsweise könnten als Bedingung an die Hausüberschreibung folgende Auflagen geknüpft werden:

• Verbot des Weiterverkaufs
• Rückübertragungsanspruch
• Übernahme von Pflegekosten
• Weiterführung des Familienbetriebes

Bei einer Hausüberschreibung mit Auflagen liegt keine reine, sondern eine gemischte Schenkung vor. Im Erbfall wird nur der Immobilienwert als Schenkung berücksichtigt, welcher sich nach Abzug der vereinbarten Auflagen rechnerisch ergibt. Dies reduziert u. a. Pflichtteilsergänzungsansprüche.

Übernahme der Pflege

Im Rahmen einer Pflegeverpflichtung wird der neue Eigentümer des Hauses dazu verpflichtet, für den ehemaligen Eigentümer im Pflegefall zu sorgen und entstehende Pflegekosten zu übernehmen.

Im Übertragungsvertrag können hierfür konkrete Bestimmungen getroffen werden, die z. B. folgende Fragen klären:

• Wo soll die Pflege stattfinden?
• Welche Leistungen soll der Pflegende konkret übernehmen?
• Darf der Pflegende auch Hilfspersonen wie z. B. ausgebildete Fachkräfte mit der Pflege beauftragen?
• Unter welchen Umständen erlischt die Pflegeverpflichtung?

Rentenzahlung

Eine Hausüberschreibung kann an eine monatliche Rentenzahlung an den ehemaligen Eigentümer geknüpft sein. Auch diese Rente wird im Grundbuch verankert und berechnet sich nach dem Immobilienwert sowie Alter des ehemaligen Eigentümers. Möglich sind hier folgende Varianten:

• Zeitrente, welche innerhalb eines fest vereinbarten Zahlungszeitraums Bestand hat
• Leibrente, welche dem Schenkenden eine lebenslange Rente bis zum Tod ermöglicht

Wohnrecht und Nießbrauch

Wenn Sie trotz der Schenkung weiterhin im Haus wohnen wollen, können Sie das Haus überschreiben und sich dabei ein Wohnrecht auf Lebenszeit (§ 1093 BGB) oder ein umfangreiches Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) vorbehalten. Dieses wird im Grundbuch eingetragen.

Damit übergeben Sie zwar das rechtliche Eigentum an den Beschenkten bzw. Erwerber, aber bleiben dennoch Besitzer und können das Haus weiterhin nutzen.

Wichtig: Umfassende Wohn- und Nießbrauchrechte können den Wert einer Immobilie signifikant senken.

Die Einräumung eines Wohnrechts führt in der Regel dazu, dass die 10-Jahres-Frist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch und die Schenkungssteuer nicht beginnt. So kann die Hausüberschreibung ihren Zweck der Steuerentlastung nicht erfüllen.

Für den Beginn der Abschmelzung ist wichtig, dass der ehemalige Eigentümer sein Eigentum vollständig aufgibt und auch nicht im Wesentlichen weiternutzt. Eine wesentliche Nutzung liegt beispielsweise vor, wenn das gesamte Haus weiterhin bewohnt wird. Keine wesentliche Nutzung hingegen ist, wenn Sie nach der Hausüberschreibung nur noch das Erdgeschoss bewohnen.

Hemmt das vereinbarte Wohnrecht die Fristen?

Sie sind sich unsicher, ob trotz beschränktem Wohnrecht eine Hemmung der Verjährungsfristen vorliegt? Diese Frage kann ein Anwalt für Wohnrecht beantworten. Des Weiteren kann dieser einen auf Ihre individuelle Situation zugeschnittenen Übertragungsvertrag erstellen, welcher eine Hausüberschreibung nach Ihren Wünschen sicherstellt.

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Rückforderungsrecht

Nachdem das Haus überschrieben ist, darf der neue Eigentümer die Immobilie theoretisch frei verkaufen, belasten oder anderweitig veräußern. Dies schließt allerdings auch das Risiko ein, dass beispielsweise im Fall der Überschuldung Gläubiger zugreifen können und eine Zwangsversteigerung droht.

Die Schenkenden können sich deshalb im Übertragungsvertrag Rückforderungsrechte gemäß § 528 ff. BGB einräumen lassen.

Dazu gehören:

• Rückgabe des Hauses im Todesfall des Beschenkten
• Rückgabe des Hauses bei Insolvenz des Beschenkten
• Rückgabe des Hauses bei Scheidung des Beschenkten.

Zudem kann die Zustimmung des Schenkers bei Veräußerung oder Belastung zur Bedingung gemacht werden.

Das deutsche Recht räumt dem Schenkenden auch gesetzliche Rückforderungsrechte ein. So darf man ein überschriebenes Haus zurückfordern, wenn

• Der Beschenkte etwaige Auflagen nicht einhält.
• Grober Undank für die Schenkung vorliegt.
• Der Schenker selbst innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung verarmt.

3. Haus überschreiben: Geschwister auszahlen?

Sie überlegen, Ihr Haus an eines Ihrer Kinder zu überschreiben? Bedenken Sie 2 Punkte:

Pflichtteilsansprüche

Ihre anderen Kinder könnten im Falle Ihres Ablebens einen Pflichtteilsergänzungsanspruch gegen das beschenkte Kind erhalten. Vorausgesetzt, sie wurden enterbt. Gehen Ihre Abkömmlinge im Erbfall leer aus, können sie – sofern keine Verjährung vorliegt – Pflichtteilsansprüche und Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen.

Das liegt daran, dass Kinder in der Regel pflichtteilsberechtigt sind. Wann Kinder ihren Anspruch auf den Pflichtteil verlieren könnten, lesen Sie im Beitrag Enterben & Pflichtteil.

Anstandsschenkungen zu Geburtstagen, Jubiläen, Weihnachten oder ähnlichem lösen ebenfalls keinen Pflichtteilsergänzungsanspruch aus (§ 2330 BGB).

Geschwister auszahlen

Außerdem darf der schenkende Hauseigentümer bestimmen, dass das beschenkte Kind Ausgleichszahlungen an seine Geschwister leisten soll. In welcher Höhe er die Geschwister auszahlen muss, ist nicht gesetzlich festgelegt und wird daher nach freiem Ermessen entschieden.

Ebenso kann die Aushändigung eines Vermächtnisses als Ausgleich vereinbart werden. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zum Vermächtnis.

Wer sich ein Haus überschreiben lässt und seine Geschwister auszahlen will, kann mit ihnen einen Pflichtteilsverzichtsvertrag unterzeichnen und diesen sowie die geleisteten Abstandszahlungen ebenfalls notariell beurkunden lassen.

4. Fristen im Überblick

Sie können Ihren zukünftigen Erben erhebliche Steuerbelastungen ersparen, wenn Sie Ihr Haus zu Lebzeiten überschreiben. Im Erbrecht gelten nämlich Steuerfreibeträge. Diese Einsparungen sind allerdings nur innerhalb bestimmter Fristen möglich.

Verjährungsfrist des Pflichtteilsergänzungs­anspruchs

Enterbte Nachkommen haben einen Ergänzungsanspruch ihres Pflichtteils, wenn der Erblasser zu Lebzeiten Schenkungen tätigte. Nach 3 Jahren ist allerdings der Pflichtteilsergänzungsanspruch gemäß § 195 BGB verjährt. Bei der Pflichtteilsverjährung beginnt die Verjährungsfrist mit Kenntnis über die Enterbung.

Beim Ergänzungsanspruch beginnt sie hingegen erst, wenn der Pflichtteilsergänzungsberechtigte sowohl von der Enterbung als auch von der Schenkung des Erblassers erfährt.

Ob Ihr Pflichtteilsergänzungsanspruch bereits verjährt ist, können Sie mit dem Pflichtteilsergänzungsrechner herausfinden:

Abschmelzung des Pflichtteilsergänzungs­anspruchs innerhalb der 10-Jahres-Frist

Der Pflichtteilsergänzungsanspruch wird mittels eines Abschmelzungsmodells berechnet. Je länger die Schenkung her ist, desto geringer ist der Wert, der eingerechnet wird.

Schenkungen, die länger als 10 Jahre her sind, finden keine Beachtung.

Bei Schenkungen unter Ehepartnern beginnt die 10-Jahres-Frist für die Abschmelzung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs erst, wenn die Ehe geschieden wurde oder ein Ehepartner verstirbt. Doch: Bleibt der begünstigte Ehegatte selbst 10 Jahre im geschenkten Haus wohnen, entfällt der Pflichtteilsergänzungsanspruch komplett.

10-Jahres-Frist für die Erbschaft- & Schenkungssteuer

Wer etwas geschenkt bekommt, muss i. d. R. Schenkungssteuer bezahlen. Doch der Gesetzgeber lässt Freibeträge, sodass nur das versteuert werden muss, was über diesem Betrag liegt. Alle 10 Jahre lässt sich der Freibetrag erneut ausschöpfen, weshalb eine schrittweise Übertragung Sinn machen kann.

5. Steuern & Steuersparmöglich­keiten im Überblick

Häuser stellen einen großen materiellen Wert dar, deren Übertragung auf einen neuen Eigentümer wie bei einem Verkauf eine Steuer auslöst. Durch geschickte Nutzung von Freibeträgen kann die Steuer allerdings fast vollständig umgangen werden.

Steuern

Gemäß § 1 ErbStG unterliegen „Schenkungen unter Lebenden” der Schenkungssteuer. Bei Hausüberschreibungen unter Auflagen wird zudem Grunderwerbssteuer fällig.

• Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer fällt grundsätzlich nicht an, wenn Sie sich ein Haus überschreiben lassen. Einzige Ausnahmen stellen gemäß § 3 GrEStG Schenkungen unter Auflagen dar – der Wert der Auflagen muss versteuert werden. Dabei variiert der Steuersatz von Bundesland zu Bundesland und liegt zwischen 3,5 % (in Bayern und Sachsen) und 6,5 % (in NRW) des ermittelten Hauswertes.
• Schenkungssteuer: Für Schenkungen fallen Steuern an. Die Höhe ist abhängig von der Steuerklasse des neuen Eigentümers:

Steuersparmöglichkeiten

Wenn Sie Ihr Haus überschreiben, können die neuen Eigentümer ihre Steuerfreibeträge ausschöpfen. Nur der darüberliegende Betrag muss versteuert werden. Die Steuerfreibeträge ergeben sich aus Ihrem Verhältnis zum neuen Eigentümer:

Ist das Haus, das Sie überschreiben möchten, ein Mehrgenerationenhaus und soll es langfristig in Ihrer Familie verbleiben, können Sie folgenden Trick anwenden:

Wenn Sie das Haus auf Ihren Enkel überschreiben, können Sie einmal komplett Steuern sparen. Denn in diesem Fall wird lediglich einmal die Schenkungssteuer fällig – nämlich dann, wenn das Eigentum von den Großeltern auf das Enkelkind übergeht. Für gewöhnlich müsste für das Haus bis zu diesen Eigentumsverhältnissen zweimal Steuern gezahlt werden:

• Bei der Übertragung von den Großeltern auf die Eltern
• Bei der Übertragung von den Eltern auf den Enkel

Durch das Überspringen einer Generation reduziert sich die Steuerlast auf eine einzige Immobilienübertragung.

6. Kosten & Gebühren

Eigentümer, die ihr Haus überschreiben, müssen mit Kosten rechnen – diese werden in der Regel aber vom neuen Eigentümer übernommen.

Kosten für den Notar

Eine notarielle Beurkundung ist bei Schenkungs- oder Überlassungsverträgen gesetzlich vorgeschrieben. Hierfür wird nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) die 2,0-fache Gebühr erhoben. Je nachdem, wie hoch der der Wert des Hauses ist, werden entsprechende Gebühren fällig. 2 Beispiele:

• Haus im Wert von 150.000 Euro: ca. 654 Euro
• Haus im Wert von 500.000 Euro: ca. 1.870 Euro

Kosten der Wertermittlung

Bei Wohnhäusern wird in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren bestimmt, welchen Wert die Immobilie hat. Dies wird von Gutachtern durch einen Vergleich der Verkaufspreise ähnlicher Gebäude in der Gegend festgelegt. Die Kosten des Gutachters variieren je nach Verhandlungsgeschick und hängen vom Wert der Immobilie ab.

Kosten für die Grundbuchänderung

Für die Grundbucheintragung wird die einfache Gebühr nach dem GNotKG berechnet. Für ein Haus im Wert von 500.000 Euro wären das zum Beispiel 935 Euro, bei einem Haus von 150.000 Euro beliefe sich die Gebühr auf 327 Euro.

Ausgleichszahlungen

Freiwillige oder als Auflage festgelegte Ausgleichszahlungen an Geschwister sind keinen gesetzlichen Bestimmungen unterworfen. Sie sind daher vom Einzelfall und den jeweiligen Verhandlungsgeschicken abhängig.

Pflichtteile

Pflichtteile werden grundsätzlich erst im Erbfall fällig. Sollten sich durch die Hausüberschreibung Pflichtteilsergänzungsansprüche begründen, berechnen sich diese nach dem Abschmelzungsmodell.

7. Alternativen zur Hausüberschreibung

Das Eigenheim dient für viele Menschen als finanzielle Absicherung im Alter. Möchte man ein Haus an seine Nachkommen oder nahestehende Verwandte überschreiben, kann es sinnvoll sein, dies gründlich zu bedenken und rechtlich abzusichern. Es kann auch vorteilhaftere Lösungen geben, statt das Haus zu überschreiben.

Überlassung

Eine Überlassung unterscheidet sich aus rechtlicher Sicht grundlegend von der Hausüberschreibung. So bleibt das Haus weiterhin im Eigentum des ursprünglichen Eigentümers, doch räumt dieser dem Begünstigen umfassende Nutzungsrechte ein. Somit wird dem Begünstigten das Haus frei überlassen, ohne dass dieser jedoch Eigentümer wird.

Haus vererben

Im Gegensatz zur lebzeitigen Übertragung bleiben Sie, wenn Sie Ihr Haus vererben, bis zu Ihrem Tod Eigentümer. Sofern Testierfähigkeit besteht, können Sie den oder die Erben Ihres Hauses also bis zum Schluss verändern und auf aktuelle Lebensumstände reagieren.

Bei dieser Variante können Sie allerdings keinen Erbstreitigkeiten vorbeugen oder Erbschaftssteuern umgehen. Weitere Informationen und Entscheidungshilfen erhalten Sie im Beitrag Haus vererben oder überschreiben?

Zwar gibt es auch hier wie bei Schenkungen Freibeträge. Befindet sich allerdings ein Haus in der Erbmasse, können diese Freibeträge schnell erschöpft sein. Um seinen Erben hohe Steuern zu ersparen, können Sie bereits zu Lebzeiten das Haus überschreiben, um im Erbfall die Freibeträge für das übrige Erbe nutzen zu können. Ausführliche Informationen zu diesem Thema erhalten Sie im Beitrag Erbschaftssteuer umgehen.

Mischlösung: Haus überschreiben & vererben

Eine weitere Variante ist es, das Haus zu einem Teil zu verschenken und zum anderen Teil zu vererben (Vererbung mindestens 10 Jahre nach der Schenkung, um die Freibeträge erneut ausschöpfen zu können). So wird das Haus also etappenweise überschrieben.

Liegt die Überschreibung der Immobilie weniger als 10 Jahre zurück – also innerhalb der 10-Jahres-Frist –, wird sie anteilig in die Erbmasse eingerechnet. Dies geschieht nach dem Abschmelzungsmodell.

Verkauf

Wer sein Haus verkaufen will, verliert das Eigentum – genau wie bei der Schenkung – bereits zu Lebzeiten. Jedoch kann ein Verkauf die gerechte Vermögensverteilung unter den Erben vereinfachen, wenn nur eine Geldsumme anstatt einer bestehenden Immobilie aufzuteilen ist.

Der Hausverkauf muss ebenfalls beim Notar beurkundet werden. Umfassende Informationen zu diesem Thema erhalten Sie im Beitrag Immobilienverkauf.

8. Vor- & Nachteile abwägen, bevor Sie ein Haus überschreiben

Es kann zahlreiche Vorteile haben, ein Haus zu überschreiben:

• Optimale Ausnutzung steuerlicher Freibeträge
• Selbstbestimmte Nachlassverwaltung zu Lebenszeiten
• Konfliktvermeidung im Erbfall durch rechtlich abgesicherte Vermögensverteilung
• Weiternutzung des Hauses durch Auflagen
• Verringerung von Pflichtteil und -ergänzungsansprüchen

Doch wenn Sie Ihr Haus überschreiben, kann dies auch Nachteile für Sie und den neuen Eigentümer mit sich bringen:

• Verlust finanzieller Absicherung & Altersvorsorge
• Bei Auflagen: Hemmung der Verjährungsfristen
• Drohende Ausgleichszahlungen an enterbte Nachkommen

Es kann also sinnvoll sein, die Entscheidung zur Hausüberschreibung gut zu durchdenken. Zwar muss ein Übertragungsvertrag zwingend notariell beurkundet werden, doch prüft ein Notar lediglich, ob die vertragsschließenden Parteien anwesend sind.

Dass der geschlossene Vertrag wirklich in Ihrem Sinne ist, ist nicht abgesichert. Rechtssicherheit können Sie durch einen anwaltlich erstellten Übertragungsvertrag erhalten, welcher individuell auf Ihre persönliche und finanzielle Situation zugeschnitten ist.