6. Haus überschreiben: Kosten und Gebühren
Eigentümer, die ihr Haus überschreiben, müssen mit Kosten rechnen – diese werden in der Regel aber vom neuen Eigentümer übernommen.
Kosten für den Notar
Eine notarielle Beurkundung ist bei Schenkungs- oder Überlassungsverträgen gesetzlich vorgeschrieben. Hierfür wird nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) die 2,0-fache Gebühr erhoben. Je nachdem, wie hoch der der Wert des Hauses ist, werden entsprechende Gebühren fällig. 2 Beispiele:
- Haus im Wert von 150.000 Euro: ca. 654 Euro
- Haus im Wert von 500.000 Euro: ca. 1.870 Euro
Kosten der Wertermittlung
Bei Wohnhäusern wird in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren bestimmt, welchen Wert die Immobilie hat. Dies wird von Gutachtern durch einen Vergleich der Verkaufspreise ähnlicher Gebäude in der Gegend festgelegt. Die Kosten des Gutachters variieren je nach Verhandlungsgeschick und hängen vom Wert der Immobilie ab.
Kosten für die Grundbuchänderung
Für die Grundbucheintragung wird die einfache Gebühr nach dem GNotKG berechnet. Für ein Haus im Wert von 500.000 Euro wären das zum Beispiel 935 Euro, bei einem Haus von 150.000 Euro beliefe sich die Gebühr auf 327 Euro.
Ausgleichszahlungen
Freiwillige oder als Auflage festgelegte Ausgleichszahlungen an Geschwister sind keinen gesetzlichen Bestimmungen unterworfen. Sie sind daher vom Einzelfall und den jeweiligen Verhandlungsgeschicken abhängig.
Pflichtteile
Pflichtteile werden grundsätzlich erst im Erbfall fällig. Sollten sich durch die Hausüberschreibung Pflichtteilsergänzungsansprüche begründen, berechnen sich diese nach dem Abschmelzungsmodell.
7. Alternativen zur Hausüberschreibung
Das Eigenheim dient für viele Menschen als finanzielle Absicherung im Alter. Möchte man ein Haus an seine Nachkommen oder nahestehende Verwandte überschreiben, kann es sinnvoll sein, dies gründlich zu bedenken und rechtlich abzusichern. Es kann auch vorteilhaftere Lösungen geben, statt das Haus zu überschreiben.
Überlassung
Eine Überlassung unterscheidet sich aus rechtlicher Sicht grundlegend von der Hausüberschreibung. So bleibt das Haus weiterhin im Eigentum des ursprünglichen Eigentümers, doch räumt dieser dem Begünstigen umfassende Nutzungsrechte ein. Somit wird dem Begünstigten das Haus frei überlassen, ohne dass dieser jedoch Eigentümer wird.
Haus vererben
Im Gegensatz zur lebzeitigen Übertragung bleiben Sie, wenn Sie Ihr Haus vererben, bis zu Ihrem Tod Eigentümer. Sofern Testierfähigkeit besteht, können Sie den oder die Erben Ihres Hauses also bis zum Schluss verändern und auf aktuelle Lebensumstände reagieren.
Bei dieser Variante können Sie allerdings keinen Erbstreitigkeiten vorbeugen oder Erbschaftssteuern umgehen. Weitere Informationen und Entscheidungshilfen erhalten Sie im Beitrag Haus vererben oder überschreiben?
Zwar gibt es auch hier wie bei Schenkungen Freibeträge. Befindet sich allerdings ein Haus in der Erbmasse, können diese Freibeträge schnell erschöpft sein. Um seinen Erben hohe Steuern zu ersparen, können Sie bereits zu Lebzeiten das Haus überschreiben, um im Erbfall die Freibeträge für das übrige Erbe nutzen zu können. Ausführliche Informationen zu diesem Thema erhalten Sie im Beitrag Erbschaftssteuer umgehen.
Mischlösung: Haus überschreiben & vererben
Eine weitere Variante ist es, das Haus zu einem Teil zu verschenken und zum anderen Teil zu vererben (Vererbung mindestens 10 Jahre nach der Schenkung, um die Freibeträge erneut ausschöpfen zu können). So wird das Haus also etappenweise überschrieben.
Liegt die Überschreibung der Immobilie weniger als 10 Jahre zurück – also innerhalb der 10-Jahres-Frist –, wird sie anteilig in die Erbmasse eingerechnet. Dies geschieht nach dem Abschmelzungsmodell.
Verkauf
Wer sein Haus verkaufen will, verliert das Eigentum – genau wie bei der Schenkung – bereits zu Lebzeiten. Jedoch kann ein Verkauf die gerechte Vermögensverteilung unter den Erben vereinfachen, wenn nur eine Geldsumme anstatt einer bestehenden Immobilie aufzuteilen ist.
Der Hausverkauf muss ebenfalls beim Notar beurkundet werden. Umfassende Informationen zu diesem Thema erhalten Sie im Beitrag Immobilienverkauf.
8. Vor- & Nachteile abwägen, bevor Sie ein Haus überschreiben
Es kann zahlreiche Vorteile haben, ein Haus zu überschreiben:
- Optimale Ausnutzung steuerlicher Freibeträge
- Selbstbestimmte Nachlassverwaltung zu Lebenszeiten
- Konfliktvermeidung im Erbfall durch rechtlich abgesicherte Vermögensverteilung
- Weiternutzung des Hauses durch Auflagen
- Verringerung von Pflichtteil und -ergänzungsansprüchen
Doch wenn Sie Ihr Haus überschreiben, kann dies auch Nachteile für Sie und den neuen Eigentümer mit sich bringen:
- Verlust finanzieller Absicherung & Altersvorsorge
- Bei Auflagen: Hemmung der Verjährungsfristen
- Drohende Ausgleichszahlungen an enterbte Nachkommen
Es kann also sinnvoll sein, die Entscheidung zur Hausüberschreibung gut zu durchdenken. Zwar muss ein Übertragungsvertrag zwingend notariell beurkundet werden, doch prüft ein Notar lediglich, ob die vertragsschließenden Parteien anwesend sind.
Dass der geschlossene Vertrag wirklich in Ihrem Sinne ist, ist nicht abgesichert. Rechtssicherheit können Sie durch einen anwaltlich erstellten Übertragungsvertrag erhalten, welcher individuell auf Ihre persönliche und finanzielle Situation zugeschnitten ist.