Haus überschreiben: Erklärung, Vor- & Nachteile, Alternativen & Kosten

In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem, wie Sie ein Haus überschreiben, welche Vor- und Nachteile Sie und Ihre späteren Erben davon haben und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

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Inhaltsverzeichnis

1. Erklärung und Abgrenzung zu anderen Begriffen
2. Wie kann man ein Haus überschreiben?
3. Übertragung an Kinder: Haus überschreiben & Geschwister auszahlen
4. Die wichtigsten Fristen
  4.1 10-Jahres-Frist für die Schenkungssteuer
  4.2 Abschmelzung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs innerhalb der 10-Jahres-Frist
  4.3 Verjährungsfrist des Pflichtteilsergänzungsanspruchs
  4.4 10-Jahres-Frist für Eheleute und Kinder
5. Welche Steuern fällig werden, wenn man ein Haus überschreibt
6. Steuersenkungsmöglichkeiten
7. Kosten und Gebühren
  7.1 Allgemeine Kosten
  7.2 Sonstige Kosten
8. Wohnrecht sichern - im Haus wohnen, obwohl Sie das Haus überschreiben
9. Alternativen
  9.1 Haus überschreiben mit Auflagen
  9.2 Haus vererben
  9.3 Mischlösung: Haus überschreiben und vererben
  9.4 Haus verkaufen
10. Vor- und Nachteile, wenn Sie Ihr Haus überschreiben
11. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung von einem Anwalt

1. Erklärung und Abgrenzung zu anderen Begriffen

Ein Haus überschreiben bedeutet, dass man dieses weder verkauft noch vererbt. Vielmehr findet eine Übertragung zu Lebzeiten statt, die in der Regel an eine Gegenleistung gebunden ist. Die Überschreibung kann aber auch eine Schenkung sein, die völlig ohne Gegenleistung abläuft.

Eine Überlassung hingegen ist immer an bestimmte Bedingungen geknüpft. Will sich der Hauseigentümer zum Beispiel ein Wohnrecht auf Lebenszeit einräumen, spricht man eher von einer Überlassung als einer Schenkung. Auch ein vorbehaltenes Widerrufsrecht, durch das Sie die Hausüberschreibung rückgängig machen können – wenn Sie zum Beispiel daran gehindert werden, von Ihrem Nutzungsrecht Gebrauch zu machen –, spricht für eine Überlassung.

Dieses Vorgehen – das Haus zu überschreiben – wird als „vorweggenommene Erbfolge“ bezeichnet. Mit ihr können die Erbschaftssteuer und der Pflichtteil reduziert werden. Der Pflichtteil ist eine finanzielle Mindestbeteiligung naher Angehöriger am Erbe, wenn diese laut Testament oder Erbvertrag enterbt wurden. Verschenkt ein Erblasser sein ganzes Hab und Gut, reduziert sich die Erbmasse und damit auch der zu zahlende Pflichtteil. Allerdings ergibt sich daraus ein Pflichtteilsergänzungsanspruch, der die getätigten Schenkungen in die Berechnung des Pflichtteilsanspruchs einbezieht. Je länger die Schenkung her ist, desto geringer ist der einzurechnende Wert (dazu unten mehr). Mit welchen Mitteln man den Pflichtteil rechtssicher umgehen kann, können Sie im Beitrag „Pflichtteil umgehen“ ausführlich nachlesen.

2. Wie kann man ein Haus überschreiben?

Die Hausüberschreibung findet in der Regel mithilfe eines Übertragungsvertrags statt. Dieser muss – wie bei einem gewöhnlichen Hauskauf auch – notariell beurkundet werden. Durch die Beurkundung entsteht eine sogenannte Auflassung. Diese gilt als rechtsverbindliche Zusage des Eigentumsübergangs, der schließlich mit der Grundbucheintragung endgültig vollzogen wird.

Wenn Sie ein Haus überschreiben möchten und bei der Erstellung eines solchen Übertragungsvertrages Hilfe benötigen, kann Ihnen einer unserer erfahrenen Anwälte helfen. In unserer kostenfreien Ersteinschätzung erläutern Ihnen diese gern, was bei der Aufsetzung zu beachten und wie Sie Ihre Vorstellungen am besten formulieren, damit diese auch rechtskräftig sind.

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3. Übertragung an Kinder: Haus überschreiben & Geschwister auszahlen

Wenn Sie überlegen, Ihr Haus an eines Ihrer Kinder zu überschreiben, müssen Sie zwei Punkte bedenken:

Ihre anderen Kinder könnten zum einen – im Falle Ihres Ablebens – einen Pflichtteilsergänzungsanspruch gegen das beschenkte Kind erhalten. Vorausgesetzt, sie wurden enterbt. Gehen Ihre Abkömmlinge im Erbfall leer aus, können sie – sofern keine Verjährung oder „vollständige Abschmelzung“ vorliegt – Pflichtteilsansprüche und Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen. Denn Kinder sind in der Regel immer pflichtteilsberechtigt. Wann Kinder ihren Anspruch auf den Pflichtteil verlieren, lesen Sie im Beitrag „Enterben & Pflichtteil“.

Zum anderen steht dem schenkenden Hauseigentümer frei, als Auflage zu bestimmen, dass das beschenkte Kind Ausgleichszahlungen an seine Geschwister leisten soll. In welcher Höhe er die Geschwister auszahlen muss, ist nicht gesetzlich festgelegt und wird daher nach freiem Ermessen entschieden. Ebenso kann die Aushändigung eines Vermächtnisses als Ausgleich vereinbart werden. Zum Vermächtnis lesen Sie den Beitrag „Vermächtnis – der Unterschied zwischen vermachen und vererben“.

Wer sich ein Haus überschreiben lässt und seine Geschwister auszahlen will, sollte mit ihnen einen Pflichtteilsverzichtsvertrag unterzeichnen und diesen sowie die geleisteten Abstandszahlungen ebenfalls notariell beurkunden lassen.

4. Die wichtigsten Fristen

Wie oben erwähnt, können Sie Ihren zukünftigen Erben erhebliche Steuerbelastungen ersparen, wenn Sie zu Lebzeiten Ihr Haus überschreiben. Im Erbrecht gelten nämlich Steuerfreibeträge. Diese Einsparungen sind allerdings nur innerhalb bestimmter Fristen möglich.

4.1 10-Jahres-Frist für die Schenkungssteuer

Wer etwas geschenkt bekommt, muss in der Regel Schenkungssteuer bezahlen. Hier gibt es – ebenso wie bei der Erbschaftssteuer, s. u. – einen Freibetrag. Nur was über diesem Betrag liegt, muss versteuert werden. Bis zu diesem Freibetrag kann steuerfrei verschenkt (und auch vererbt) werden. Alle zehn Jahre kann der Freibetrag erneut ausgeschöpft werden, weshalb eine schrittweise Übertragung oftmals Sinn macht. Mehr dazu finden Sie weiter unten im Abschnitt „Steuersenkungsmöglichkeiten“.

4.2 Abschmelzung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs innerhalb der 10-Jahres-Frist

Bei einer Enterbung in Verbindung mit einer lebzeitigen Schenkungen entsteht ein Pflichtteilsergänzungsanspruch. Dieser wird mittels eines Abschmelzungsmodells berechnet. Je länger die Schenkung her ist, desto geringer ist der Wert, der eingerechnet wird. Schenkungen, die länger als zehn Jahre her sind, finden keine Beachtung mehr.

4.3 Verjährungsfrist des Pflichtteilsergänzungsanspruchs

Nach drei Jahren ist der Pflichtteilsergänzungsanspruch verjährt (§ 195 BGB). Bei der Pflichtteilsverjährung beginnt die Verjährungsfrist mit Kenntnis über die Enterbung. Beim Ergänzungsanspruch hingegen erst, wenn der Pflichtteilsergänzungsberechtigte sowohl von der Enterbung als auch von der Schenkung des Erblassers erfährt.

Ob Ihr Pflichtteilsergänzungsanspruch bereits verjährt ist, können Sie mit dem Pflichtteilsergänzungsrechner herausfinden:

4.4 10-Jahres-Frist für Eheleute und Kinder

Bei Eheleuten beginnt die 10-Jahres-Frist für die Abschmelzung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs durch Schenkungen immer erst, wenn die Ehe geschieden wurde oder der Ehepartner verstorben ist. Somit ist eine Schenkung an den Ehepartner auch nach mehr als zehn Jahren noch pflichtteilsergänzungspflichtig.

Wenn der begünstigte Ehegatte nach einer Schenkung mindestens zehn Jahre selbst in dem geschenkten Haus lebt, entfällt die Schenkungssteuer komplett und auch eine Pflichtteilsergänzung muss nicht gezahlt werden. Zudem können Kinder oder Enkel im Erbfall die Erbschaftssteuer vollständig umgehen, wenn sie das geerbte Haus mindestens zehn Jahre selbst bewohnen.

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5. Welche Steuern fällig werden, wenn man ein Haus überschreibt

Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer fällt – ebenso wie bei einem gewöhnlichen Hauskauf – auch an, wenn Sie sich ein Haus überschreiben lassen. Der Steuersatz variiert von Bundesland zu Bundesland und liegt zwischen 3,5 % (in Bayern und Sachsen) und 6,5 % (in NRW) des ermittelten Hauswertes.

Schenkungssteuer: Wie bereits in den vorherigen Kapiteln dargestellt, werden für Schenkungen – ebenso wie für Erbschaften – Steuern fällig. Die Höhe ist abhängig von der Steuerklasse des Begünstigten.

6. Steuersenkungsmöglichkeiten

Wenn Sie Ihr Haus überschreiben, sollten Sie alle möglichen Steuerfreibeträge ausschöpfen. Nur der darüberliegende Betrag muss versteuert werden.

Steuerfreibeträge für Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer:*

* In der Regel gelten für die Erbschafts- und Schenkungssteuer die gleichen Freibeträge. Außer bei Eltern und Großeltern, die bei einer Erbschaft 100.000 Euro und bei einer Schenkung nur 20.000 Euro freihaben.

Mehrgenerationenhäuser & langfristiger Familienbesitz

Ist das Haus, das Sie überschreiben wollen, ein Mehrgenerationenhaus und soll es langfristig in Ihrer Familie verbleiben, sollten Sie folgenden Trick anwenden: Wenn Sie das Haus auf Ihren Enkel überschreiben, können Sie einmal komplett Steuern sparen. Denn in diesem Fall wird lediglich einmal die Schenkungssteuer fällig – nämlich dann, wenn das Eigentum von den Großeltern auf das Enkelkind übergeht. Für gewöhnlich müsste für das Haus bis zu diesen Eigentumsverhältnissen zweimal Steuern gezahlt werden: 1. bei der Übertragung von den Großeltern auf die Eltern und 2. bei der Übertragung von den Eltern auf den Enkel. Durch das Überspringen einer Generation reduziert sich die Steuerlast auf eine einzige Immobilienübertragung.

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7. Kosten & Gebühren

Eigentümer, die ihr Haus überschreiben, müssen mit Kosten rechnen – diese werden in der Regel aber vom Begünstigten übernommen. Zwar erspart eine Hausüberschreibung viele Kosten wie beispielsweise die Erbschaftssteuer – andererseits werden aber auch welche verursacht. Folgend listen wir alle relevanten Kostenpunkte auf.

7.1 Allgemeine Kosten

Kosten für den Notar: Für die notarielle Beurkundung, die bei Schenkungs- oder Überlassungsverträgen fällig wird, wird nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) die 2,0-fache Gebühr erhoben. Je nachdem, wie hoch der Geschäftswert – also der Wert des Hauses – ist, werden entsprechende Gebühren fällig. Für ein Haus, das 500.000 Euro wert ist, sind das beispielsweise 1.870 Euro und für ein 150.000 Euro teures Haus ca. 654 Euro.

Kosten der Wertermittlung: Bei Wohnhäusern wird in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren bestimmt, welchen Wert die Immobilie hat. Dies wird von Gutachtern durch einen Vergleich der Verkaufspreise ähnlicher Gebäude in der Gegend festgelegt. Hierbei gilt: Die Kosten des Gutachters variieren je nach Verhandlungsgeschick und hängen vom Wert der Immobilie ab. Zur Wertermittlung lesen Sie den Beitrag „Immobilien vererben – Immobilien verschenken“.

Kosten für die Grundbuchänderung: Für die Grundbucheintragung wird die einfache Gebühr nach GNotKG berechnet. Für das 500.000 Euro-Haus wären das zum Beispiel 935 Euro. Bei dem 150.000 Euro-Haus 327 Euro.

7.2 Sonstige Kosten

Ausgleichszahlungen: Freiwillige oder als Auflage festgelegte Ausgleichszahlungen an Geschwister (s. o.) sind keinen gesetzlichen Bestimmungen unterlegt. Sie sind daher vom Einzelfall und den jeweiligen Verhandlungsgeschicken abhängig.

Lediglich bei gesetzlichen Erben – also, wenn es kein Testament gibt und/oder die gesetzliche Erbfolge gilt – ist eine Ausgleichspflicht im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert. In § 2050 BGB steht, dass Abkömmlinge Ausstattungen (dazu gehören z. B. die Aussteuer oder Hilfe zum Aufbau eines Gewerbebetriebes), die sie zu Lebzeiten vom Erblasser erhalten haben, gegenüber der anderen gesetzlichen Erben ausgleichen müssen. Ausnahme: Der Erblasser kann verfügen, dass eine solche Ausgleichung nicht stattfinden soll. Übrigens gelten Ausstattungen nicht als Schenkung und ziehen somit keine Pflichtteilsergänzungsansprüche mit sich.

Pflichtteile: Der oben beschriebene Pflichtteilsergänzungsanspruch kann nur geltend gemacht werden, wenn die Voraussetzungen für einen Pflichtteilsanspruch – Berechtigung & gültiger Anspruch – zum Zeitpunkt der Schenkung erfüllt sind. Dazu erfahren Sie mehr im Beitrag „Wer ist pflichtteilsberechtigt?“. Diese liegen in der Regel immer vor, wenn Kinder eines Erblassers laut letztem Willen enterbt wurden. Hat der Erblasser vor seinem Tod sein Haus an einen Dritten überschrieben, können die enterbten Kinder zusätzlich zum Pflichtteil auch noch Ergänzungsansprüche geltend machen (§ 2325 BGB). Liegt keine Schenkung vor – beispielsweise, weil die Überschreibung an Auflagen oder Zahlungen gebunden war –, können nur die gewöhnlichen Pflichtteilsansprüche erhoben werden. Anstandsschenkungen zu Geburtstagen, Jubiläen, Weihnachten oder ähnlichem lösen ebenfalls keinen Pflichtteilsergänzungsanspruch aus (§ 2330 BGB).

8. Wohnrecht sichern – im Haus wohnen, obwohl Sie das Haus überschreiben

Wenn Sie trotz der Schenkung weiterhin in Ihrem Haus wohnen wollen, sollten Sie das Haus überschreiben und sich dabei unbedingt ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) oder ein umfangreiches Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) vorbehalten. Dieses wird im Grundbuch eingetragen. Damit übergeben Sie zwar das rechtliche Eigentum an den Beschenkten bzw. Erwerber, aber bleiben dennoch Besitzer und können das Haus weiterhin nutzen.

Aber Achtung: Die Einräumung eines Wohnrechts führt in der Regel dazu, dass die 10-Jahres-Frist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch und die Schenkungssteuer nicht beginnt. So kann die Hausüberschreibung ihren Zweck der Steuerentlastung nicht erfüllen. Für den Beginn der Abschmelzung ist wichtig, dass der ehemalige Eigentümer sein Eigentum vollständig aufgibt und auch nicht im Wesentlichen weiternutzt. Eine wesentliche Nutzung liegt beispielsweise vor, wenn das gesamte Haus weiterhin bewohnt wird. Keine wesentliche Nutzung hingegen ist, wenn Sie nach der Hausüberschreibung nur noch das Erdgeschoss bewohnen.

9. Alternativen

Wer sein Haus nicht überschreiben will, hat einige Alternativen. Alle haben ihre Vor- und Nachteile, weshalb die Entscheidung abhängig vom Einzelfall ist.

9.1 Haus überschreiben mit Auflagen

Wie oben erwähnt, kann man das Haus unter Auflagen überschreiben – und eben nicht ohne Gegenleistung verschenken. Eine solche Auflage könnte beispielsweise das Verbot des Weiterverkaufs oder ein Rückübertragungsanspruch sein. Bei Letzterem wird vertraglich festgehalten, dass Sie als Veräußerer das Recht haben, innerhalb einer bestimmten Frist und unter bestimmten Umständen – wie dem Vorversterben des Erwerbers, dessen Scheidung oder Insolvenz – das Haus zurückbekommen. Auch können die Übernahme von Pflegekosten oder die Weiterführung des Familienbetriebes als Bedingung an die Hausüberschreibung geknüpft werden. Bei dieser Variante liegt allerdings keine reine, sondern eine gemischte Schenkung vor. In diesen Fällen ist nur ein Teil ausgleichs- bzw. ergänzungspflichtig (stets unter der Voraussetzung der Enterbung):

Wert der Schenkung - Wert der Gegenleistung = Wert der pflichtteilsergänzungspflichtigen Schenkung.

9.2 Haus vererben

Im Gegensatz zur lebzeitigen Übertragung bleiben Sie, wenn Sie Ihr Haus vererben, bis zu Ihrem Tod Eigentümer. Sofern Testierfähigkeit besteht, können Sie den oder die Erben Ihres Hauses also bis zum Schluss verändern und so auf aktuelle Lebensumstände reagieren. Bei dieser Variante können Sie allerdings keinen Erbstreitigkeiten vorbeugen oder Erbschaftssteuern umgehen. Zwar gibt es auch hier – wie bei Schenkungen – Freibeträge. Befindet sich allerdings ein Haus in der Erbmasse, sind diese Freibeträge erfahrungsgemäß schnell erschöpft. Um seinen Erben hohe Steuern zu ersparen, bietet es sich daher an, das Haus zu Lebzeiten zu überschreiben, um im Erbfall die Freibeträge für das übrige Erbe nutzen zu können. Weitere Informationen zu diesem Thema erhalten Sie im Beitrag „Erbschaftssteuer umgehen“.

9.3 Mischlösung: Haus überschreiben & vererben

Eine weitere Variante ist es, das Haus zu einem Teil zu verschenken und zur anderen Teil zu vererben (Vererbung mindestens 10 Jahre nach der Schenkung, um die Freibeträge erneut ausschöpfen zu können). So wird das Haus also etappenweise überschrieben. Liegt die Überschreibung der Immobilie weniger als zehn Jahre zurück – also innerhalb der 10-Jahres-Frist –, wird sie anteilig in die Erbmasse eingerechnet. Dies geschieht nach dem obengenannten Abschmelzungsmodell.

Im Beitrag „Immobilien vererben – Immobilien verschenken“ werden diese beiden Alternativen noch einmal ausführlich dargestellt.

9.4 Haus verkaufen

Wer sein Haus verkaufen will, verliert das Eigentum – genau wie bei der Schenkung bzw. Überlassung – bereits zu Lebzeiten. Der Hausverkauf muss ebenfalls beim Notar beurkundet werden. Umfassende Informationen zu diesem Thema erhalten Sie im Beitrag „Immobilienverkauf“.

10. Vor- & Nachteile, wenn Sie Ihr Haus überschreiben

Vorteile, wenn Sie Ihr Haus überschreiben, gibt es hinsichtlich Steuern und der Verteilung Ihres Vermögens. Die oben genannten Freibeträge können alle zehn Jahre ausgeschöpft werden, sodass – bei frühzeitiger Auseinandersetzung mit diesem Thema und einer stückweisen Überschreibung – sogar gar keine Steuern anfallen. Zudem entscheiden Sie, wer Ihr Haus bekommt, sodass Sie eine in Ihren Augen gerechte Verteilung vornehmen können. Sollte das Haus nämlich erst nach Ihrem Tod per Testament auf eines Ihrer Kinder übertragen werden und fühlen sich Angehörige dadurch ungerecht behandelt, könnten sie Ihr Testament anfechten. Ist dies erfolgreich, würde daraufhin die gesetzliche Erbfolge eintreten und das Haus unter allen Berechtigten aufgeteilt werden. Im schlimmsten Fall müsste es dann an einen Fremden verkauft werden, wenn niemand in der Lage ist, die anderen auszuzahlen.

Ein Nachteil, wenn Sie Ihr Haus überschreiben ist, dass Sie nach der Überschreibung – trotz eventuellem Wohnrecht – nicht mehr „Herr im Haus“ sind. Sie können es also nicht mehr an jemand anderen veräußern oder bei der Bank beleihen. Zudem könnte bei Überschreitung der Freibeträge Schenkungssteuer fällig werden.

Zusammenfassung der Vor- & Nachteile:

Vorteile:

• Durch eine schrittweise Übertragung können Freibeträge optimal ausgeschöpft werden und Häuser steuerfrei überschrieben werden. Denn der hohe Wert eines Hauses erschöpft rasch den Erbschaftssteuerfreibetrag.
• Der zukünftige Erblasser kann über die Verteilung des Vermögens selbst entscheiden. Bei einer Vererbung könnte eine Testamentsanfechtung zu einer ungewünschten Erbverteilung führen.
• Durch ein Nutzungsrecht kann der ehemalige Eigentümer sein Haus weiterhin nutzen (Vorsicht: es darf keine wesentliche Weiternutzung stattfinden).
• Eine Hausüberschreibung reduziert die Erbmasse und somit den Pflichtteilsanspruch. Außerdem werden durch eine frühzeitige Hausüberschreibung (mind. zehn Jahre vor dem Tod des ehemaligen Eigentümers) Pflichtteilsergänzungsansprüche verhindert.

Nachteile:

• Der zukünftige Erblasser verliert sein Eigentum bereits zu Lebzeiten und damit auch die Möglichkeit der finanziellen Absicherung durch ebendieses.
• Ein umfassendes Wohnrecht kann den Beginn der Fristen hemmen – besprechen Sie dies unbedingt mit einem Rechtsanwalt.

Weitere Informationen und Entscheidungshilfen erhalten Sie im Beitrag „Haus vererben oder überschreiben?“.

11. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung von einem Anwalt

Als Hauseigentümer sollten Sie sich frühzeitig Gedanken machen, an wen Sie Ihr Haus weitergeben wollen. Die Variante das Haus zu Lebzeiten zu überschreiben, bietet viele Vorteile z. B. hinsichtlich der Steuern und der Vermeidung von Streit. Allerdings gibt es auch einige juristische Fallen, wenn Sie Ihr Haus überschreiben, die Sie durch die Hilfe eines Anwalts umgehen können. Die notarielle Beurkundung stellt keinerlei Beratung dar, sondern überprüft lediglich, ob die vertragsschließenden Parteien anwesend sind.

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