Vermächtniserfüllungsvertrag – Vermachen von Immobilien & Grundstücken

1. Was ist ein Vermächtnis?

In einem Testament oder Erbvertrag kann ein Erblasser ein Vermächtnis anordnen. Im Gegensatz zu einem Erbe – das sich auf das gesamte Vermögen des Erblassers beläuft – bezieht sich das Vermächtnis nur auf einen bestimmten Nachlassgegenstand. Dies kann entweder ein Barvermächtnis – also ein zuvor fest definierter Bargeldbetrag – oder ein Stückvermächtnis (beispielsweise ein Schmuckstück) sein. Dieser Gegenstand geht nicht automatisch an den Vermächtnisnehmer über, sondern muss vom Erben an diesen weitergegeben werden – Erbe und Vermächtnisnehmer haben folglich unterschiedliche Rechte und Pflichten in Bezug auf den Nachlass.

Ausführlichere Informationen erhalten Sie in unseren Beitrag zum Thema „Vermächtnis“.

2. Was ist ein Vermächtniser­füllungsvertrag?

Wenn sich das Vermächtnis auf eine Immobilie oder ein Grundstück beläuft, muss das Eigentum vom Erben an den Bedachten übertragen werden – der Vermächtnisnehmer besitzt somit zunächst lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch an der Immobilie oder dem Grundstück. Damit er rechtmäßiger Eigentümer des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks wird, benötigt es einen notariell beurkundeten Vermächtniserfüllungsvertrag zwischen Erben und Vermächtnisnehmer. In diesem einigen sich Erbe und Vermächtnisnehmer über den Eigentumsübergang. Außerdem muss der Vermächtniserfüllungsvertrag eventuelle Auflagen erfüllen, die der Erblasser für das Vermächtnis getroffen hat.

3. Ablauf der Vermächtniserfüllung mit Vermächtniserfüllungsvertrag

Vermächtniserfüllung bei Immobilie oder Grundstück

Für die Eigentumsübergabe ist zunächst ein Vermächtniserfüllungsvertrag zwischen Erbe und Vermächtnisnehmer notwendig. Dieser muss notariell bekundet werden, bevor anschließend eine Eigentumsänderung im Grundbuch möglich ist.

Das Grundbuch wird von den Amtsgerichten geführt und gibt Auskunft darüber, wem welches Grundstück gehört. Zuständig für den Eintrag des Eigentümers ist das Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet.

Vermächtniserfüllung per Testaments­vollstrecker

Prinzipiell kann für die Vermächtniserfüllung ein Testamentsvollstrecker zum Einsatz kommen. Durch diesen wird der Erbe von der Verwaltung und der Verfügung über einzelne Gegenstände des Nachlasses ausgeschlossen – so auch bei dem Vermachen einer Immobilie. Dabei kann der Erblasser den Vermächtnisnehmer selbst zum Testamentsvollstrecker für die Erfüllung des Vermächtnisses einsetzen. Die Mitwirkung des Erben bei dem Vermächtniserfüllungsvertrag ist somit ausgeschlossen. Wichtig ist dabei jedoch, dass die Anordnung einer Testamentsvollstreckung für eine Immobilie auch im Grundbuch eingetragen wird, wodurch der vorgesehene Erbe nicht mehr über das vom Vollstrecker verwaltete Grundstück verfügen kann.

Ausführlichere Informationen erhalten Sie in unserem Beitrag zum Thema Testamentsvollstreckung und Testamentsvollstrecker.

4. Kosten eines Vermächtnis­erfüllungsvertrags

Gebühren für Notar und Grundbuchamt

Für die Eigentumsübergang einer Immobilie fallen Kosten beim Notar und Kosten für die Änderung im Grundbuch an. Dabei hängt die Gebührenberechnung vom Verkehrswert der Immobilie oder des Grundstücks ab. Außerdem variieren die Kosten für die Beurkundung des Vermächtniserfüllungsvertrags je nach Testament: So ist die notarielle Bekundung bei einem privaten Testament teurer als bei einem öffentlichen Testament oder Erbvertrag. Festgelegt ist die Gebühr durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Folgende Kosten fallen an:

Notarielle Beurkundung

• Privatwirtschaftliches Testament: eine 2,0-fache Gebühr für die Beurkundung des Vermächtniserfüllungsvertrages. Das wäre beispielsweise für ein Haus im Wert von 500.000 € eine Gebühr von 1.870 €, bei einem Immobilienwert von 200.000 € eine Gebühr von 870 €.
• Öffentliches Testament und Erbvertrag: eine 1,0-fache Gebühr für die Beurkundung des Vermächtniserfüllungsvertrages. Für das Haus im Wert von 500.000 € sind das 935 € und für das Haus im Wert von 200.000 € 327 €.

Grundbucheintragung

• Eine 1,0-fache Gebühr für die Grundbucheintragung. Für das Haus im Wert von 500.000 Euro sind das etwa 935 Euro, für das 200.000 Euro-Haus beläuft sich der Betrag noch auf 327 Euro.

Wer trägt die Kosten?

Die Kosten für die Erfüllung des Vermächtnisses und den Vermächtniserfüllungsvertrag hat der Erbe zu tragen. Was bei der Übergabe eines Schmuckstückes oder Autos normalerweise nicht weiter problematisch ist, kann bei einer Immobilie schon anders aussehen. Wie zuvor genannt, fallen hier Gebühren für Notar und Grundbuchamt an – die je nach Wert der Immobilie steigen. Möchte der Erblasser, dass diese Kosten nicht vom Erben, sondern vom Vermächtnisnehmer getragen werden, so muss er dies im Testament festlegen.

5. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung zum Vermächtniserfüllungsvertrag

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