Notarvertrag anfechten: So erreichen Sie die Anfechtung

Zusammenfassung

Einige Vertragsarten sind zwingend von einem Notar zu beglaubigen oder zu beurkunden. Lagen bei Vertragsschluss trotz Aufklärungs- und Informationspflicht des Notars Irrtümer oder Täuschungen vor, können Sie den Notarvertrag anfechten.  

Nach erfolgreicher Anfechtung sind Sie rückwirkend von sämtlichen Vertragspflichten befreit.

Auf einen Blick

• Wenn Notarverträge z. B. aufgrund eines Irrtums zustande kamen, ungültige Klauseln enthalten oder unter Drohung unterzeichnet wurden, sind sie anfechtbar.
• Nur wer einen Grund nachweisen kann und dem Vertragspartner fristgerecht eine Anfechtungserklärung übermittelt, kann den Notarvertrag anfechten.
• Je nach Art des Notarvertrages gelten andere Anforderungen an die Anfechtungserklärung und unterschiedliche Fristen.
• Konnten Sie den Notarvertrag anfechten, ist er rückwirkend nichtig.
• Nach einer Anfechtung wegen Irrtums kann der Vertragspartner Schadensersatzansprüche geltend machen.
• Akzeptiert der Vertragspartner die Anfechtung des Notarvertrages nicht, kann sich die Beauftragung eines Anwalts lohnen – dieser kann die Rückabwicklung des Notarvertrages gerichtlich durchsetzen.

1. Wann kann ich einen Notarvertrag anfechten?

Egal ob im Familienrecht, Erbrecht oder Immobilienkaufrecht: Notarverträge sind grundsätzlich einzuhalten und können nur ausnahmsweise wieder rückgängig gemacht werden.

Für die Anfechtung eines Notarvertrages muss mindestens einer der folgenden Anfechtungsgründe vorliegen:

• Irrtum nach § 119 BGB: Wenn ein Vertragspartner sich in Art oder Eigenschaften des Vertragsgegenstands getäuscht oder die rechtliche Bedeutung des Notarvertrages falsch beurteilt hat, lässt sich ein Notarvertrag anfechten.

Beispiel: Der Käufer ging davon aus, dass sämtliche Einrichtungsgegenstände des erworbenen Hauses vom Kaufvertrag erfasst sind. Nach dem Hauskauf stellt er fest, dass das Haus leer ist. Hätte er gewusst, dass die teure Einrichtung nicht mit verkauft wird, hätte er den Vertrag nur bei einem deutlich niedrigeren Kaufpreis abgeschlossen. Er kann den Notarvertrag anfechten.

• Falsche Übermittlung nach § 120 BGB: Lässt sich eine Vertragspartei bei Abschluss des Notarvertrages vertreten und gibt der Vertreter gewünschte Vertragsinhalte falsch wieder, wurde die Vertragserklärung falsch übermittelt. Unter diesen Umständen geschlossene Notarverträge lassen sich anfechten.
• Arglistige Täuschung: Die andere Vertragspartei hat wissentlich falsche Angaben gemacht oder wichtige Informationen verschwiegen. Hätte der Anfechtende das gewusst, hätte er den Notarvertrag nicht abgeschlossen – darum darf er ihn anfechten.

Beispiel: Der Verkäufer hat verschwiegen, dass das Grundstück mit Chemikalien und Altlasten verseucht ist. Hätte der Käufer rechtzeitig davon gewusst, hätte er den Vertrag nicht abgeschlossen – ihm entstehen hohe Sanierungskosten.

• Drohung: Wer einen Notarvertrag nur abgeschlossen hat, weil er von der anderen Vertragspartei bedroht wurde, kann den Vertrag anfechten.
• Verstoß gegen geltendes Recht & Sittenwidrigkeit: Notarverträge sind auch anfechtbar, wenn die Regelungen sittenwidrig sind. Das wäre der Fall, wenn gegen geltendes Recht verstoßen, die Krankheit des Erblassers ausgenutzt oder ein Ehepartner erheblich benachteiligt wird.
• Nichtbeachtung eines Pflichtteilsberechtigten nach § 2079 BGB: Handelt es sich beim anzufechtenden Notarvertrag um einen Erbvertrag und hat der Erblasser einen Pflichtteilsberechtigten übergangen, kann dieser den Notarvertrag anfechten – z. B. wenn der Erblasser nichts vom Pflichtteilsberechtigten wusste oder dieser noch nicht geboren war.
• Erbunwürdigkeit: Erbverträge sind anfechtbar, wenn der Begünstigte erbunwürdig geworden ist. Dafür muss er z. B. den Erblasser getötet haben.
• Fehlende notarielle Beurkundung: Wurden Verträge zum Hauskauf, zur Eheschließung oder Erbverteilung nicht notariell beurkundet, ist er nicht rechtlich bindend.

Das Anfechtungsrecht darf nicht verjährt sein. Liegt der Vertragsschluss mehr als 10 Jahre zurück, sind Sie an den Vertrag gebunden – auch wenn ein passender Anfechtungsgrund vorliegt.

2. Anfechtung des Notarvertrages – so geht’s

Um den Notarvertrag anzufechten, kann folgende Schrittfolge hilfreich sein:

1. Anfechtungsgrund identifizieren: z. B. Irrtum, Erbunwürdigkeit, Rechtsverstoß
2. Anfechtungserklärung verfassen: Grundsätzlich notwendig sind die Kontaktdaten des Vertragspartners, Benennung des Anfechtungsgrundes sowie Beweise dafür und die eigenhändige Unterschrift
3. Schreiben fristgerecht übermitteln: Je nach Vertragsart gelten unterschiedliche Fristen zur Anfechtung

Wenn Sie den Notarvertrag auflösen möchten, müssen Sie ihn nicht zwingend anfechten: Mitunter greifen Widerrufs- oder Rücktrittsrechte. Im Gegensatz zur Anfechtung sind Schadensersatzansprüche der Gegenseite dann ausgeschlossen.

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Je nach Vertragstyp kann ein anderes Vorgehen sinnvoll sein, um den Notarvertrag anzufechten.

Immobilienkaufvertrag

Wurden im Immobilienkaufvertrag Hauskauf oder Grundstücksübertragung vereinbart, müssen Sie Ihren Vertragspartner schriftlich über die Anfechtung informieren und die Gründe darlegen.

Dafür gelten die allgemeinen Fristen:

• Irrtum: Fechten Sie den Vertrag wegen eines Irrtums an, müssen Sie ab Kenntnisnahme des Grundes unverzüglich handeln.
• Arglistige Täuschung & Drohung: Wurden Sie getäuscht oder bedroht, haben Sie ab Vertragsschluss ein Jahr Zeit.

Indem Sie zeitgleich den Notar informieren, kann dieser ausstehende Grundbucheintragungen über die Eigentumsübertragung stoppen. Außerdem informiert er den Vertragspartner offiziell darüber, dass der Vertrag nicht länger gilt.

Ehevertrag

Wer einen Ehevertrag anfechten möchte, muss einen formlosen Antrag beim Familiengericht stellen. Der Antragsteller muss dem Gericht Geburts- und Adressdaten der Eheleute, den anzufechtenden Vertrag, den Anfechtungsgrund und Beweise für den Anfechtungsgrund mitteilen. Er muss den Antrag eigenhändig unterschreiben.

Es gelten folgende Anfechtungsfristen:

• Irrtum: unverzüglich reagieren und den Vertrag anfechten
• Arglistige Täuschung, Drohung oder Benachteiligung: 1 Jahr Zeit, den Vertrag anzufechten

Erbvertrag

Möchten Sie einen Erbvertrag anfechten, müssen Sie eine notariell beurkundete Anfechtungserklärung beim Nachlassgericht einreichen. Diese muss den Anfechtungsgrund und entsprechende Beweise beinhalten.

Die Frist zur Anfechtung richtet sich danach, wer den Vertrag anficht:

• Erblasser: Die Anfechtungsfrist des zukünftigen Erblassers beginnt mit dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme des Anfechtungsgrundes und beträgt ein Jahr.
• Vertragspartner & Dritte: Gesetzliche Erben, Pflichtteilsberechtigte und andere Angehörige können erst nach dem Tod des Erblassers anfechten. Ab diesem Zeitpunkt haben sie ein Jahr lang Zeit.

Will der Vertragspartner nicht bis zum Tod des Erblassers warten, kann er mit dem Erblasser einen Aufhebungsvertrag vereinbaren.

Das Anfechtungsrecht Dritter erlischt, wenn der Erblasser Anfechtungsgründe kannte, sein Anfechtungsrecht aber nicht genutzt hat.

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3. Das passiert nach erfolgreicher Anfechtung

Konnten Sie erfolgreich einen Notarvertrag anfechten, verliert er seine Wirkung. Sie sind nicht länger rechtlich gebunden.

Je nach Vertragsart hat die Anfechtung folgende Konsequenzen:

• Rückabwicklung des Notarvertrages
• Schadensersatzansprüche des Vertragspartners
• Unterhaltsansprüche sind durchsetzbar
• Es gilt das Testament oder die gesetzliche Erbfolge

Rückabwicklung des Notarvertrags

Wenn die Anfechtungserklärung fristgemäß zugegangen ist, ist der Notarvertrag rückwirkend nichtig. Das heißt, dass die Vertragsparteien zu dem Zustand zurückkehren, der bei Vertragsschluss herrschte. Z. B. müssen bereits übergebene Kaufsachen zurückgegeben werden oder es gilt der ursprüngliche eheliche Güterstand.

Akzeptiert die andere Vertragspartei die Anfechtungserklärung nicht und verweigert die Rückabwicklung, können Sie die Anfechtung gerichtlich durchsetzen. Das Zivilgericht überprüft dann den Anfechtungsgrund auf Richtigkeit und verpflichtet die Gegenseite zur Rückabwicklung.

Ist der Vertragsgegenstand mehr als 5.000 € wert, besteht Anwaltszwang – dann müssen Sie sich vor Gericht von einem Anwalt vertreten lassen.

Schadensersatzansprüche

Wer einen Notarvertrag anfechten möchte, weil er sich über den Vertragsgegenstand geirrt hat, kann vom Vertragspartner zur Zahlung von Schadensersatz in Anspruch genommen werden.

Der anderen Vertragspartei sind bei Vertragsanfechtung die Aufwendungen und Ausgaben zu ersetzen, die er im Glauben an die Bestandskraft des angefochtenen Notarvertrages bereits investiert hat.

Beispiel: A hat ein Haus gekauft und sofort begonnen, den dazugehörigen Garten umzugestalten. Der Verkäufer rudert unerwartet zurück und ficht den Vertrag aufgrund eines Irrtums an. A kann das Geld zurückverlangen, das er bereits in den Umbau des Gartens investiert hat.

Bei angefochtenen Eheverträgen kann der Ehepartner, der durch den Vertrag benachteiligt wurde, Entschädigung für die Vorteilsnahme des anderen Partners verlangen.

Unterhaltsansprüche

Besteht Anspruch auf Unterhaltszahlungen, dürfen diese nicht vertraglich ausgeschlossen sein. Enthielt ein angefochtener Ehevertrag rechtswidrige Klauseln zur Regelung des Unterhalts, kann der schlechter gestellte Ehepartner den ihm zustehenden Unterhalt einklagen.

Testament oder gesetzliche Erbfolge greifen

Nach der erfolgreichen Anfechtung eines Erbvertrages gilt Folgendes:

• Gibt es zusätzlich ein Testament, gilt dieses anstelle des nichtigen Vertrages.
• Gibt es kein Testament, greift die gesetzliche Erbfolge.

4. So können Sie die Anfechtung des Notarvertrages gerichtlich durchsetzen

Notarverträge können Sie grundsätzlich selbstständig anfechten. Indem Sie passende Anfechtungsgründe identifizieren und die Anfechtung des Notarvertrages fristgerecht erklären, können Sie sich von der vertraglichen Bindung lösen.

Was aber, wenn der Antragsgegner die Anfechtungserklärung nicht akzeptiert und die Rückabwicklung verweigert?

Die Anfechtung lässt sich auch gerichtlich durchsetzen, indem Sie Klage einreichen. Geht es in Ihrem Fall um einen Vertragsgegenstand im Wert von mehr als 5.000 €, besteht Anwaltszwang. Sie müssen sich dann vor Gericht von einem Anwalt vertreten lassen.

Ob außergerichtlich oder im Klageverfahren: Ein Anwalt unternimmt zur erfolgreichen Anfechtung Folgendes:

• Sichtung Ihres Notarvertrages
• Prüfung der Gesetzeslage & aktuellen Rechtsprechung
• Identifizierung des individuellen Anfechtungsgrundes
• Sammlung von Beweisen für die Anfechtung
• Verfassen & fristgerechte Übermittlung einer rechtssicheren Anfechtungserklärung
• Erstellung einer passenden Verhandlungsstrategie zur Abwehr der Gegenargumente des Vertragspartners
• Durchsetzung Ihrer Interessen vor Gericht.

Fällt das Urteil zu Ihren Gunsten aus, trägt die Gegenseite die Gerichts- und Anwaltskosten.

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