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Alles rechtlich Wichtige zum Kaufvertrag einer Immobilie

 

Alles rechtlich Wichtige zum Kaufvertrag einer Immobilie

 

 

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie sind verschiedene Hürden zu nehmen. Mit einem Kaufvertrag lassen sich alle wichtigen Vereinbarungen sowie Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer festhalten. Worauf bei der Erstellung eines Kaufvertrags unbedingt geachtet werden muss und ob ein Notar wirklich notwendig ist, erfahren Sie in diesem Ratgeberbeitrag.

Alles rechtlich Wichtige zum Kaufvertrag einer Immobilie

 

Lesezeit: ca. 4 Min.

 

In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, was die wichtigsten Inhalte im Kaufvertrag einer Immobilie sind, worauf Sie bei der Prüfung eines Kaufvertrags achten sollten und wie Sie vom Vertrag zurücktreten oder ihn widerrufen können.

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Inhaltsverzeichnis

1. Wozu dient der Kaufvertrag?
2. Die wichtigsten Inhalte im Kaufvertrag
3. Den Kaufvertrag prüfen: Darauf muss besonders geachtet werden
4. Der Notartermin: Pflicht beim Kaufvertrag einer Immobilie
5. Der weite Weg bis zur Schlüsselübergabe
6. Rücktritt und Widerrufung des Kaufvertrags
7. Das Vertragsmuster im Internet: Risiken und Gefahren
8. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Immobilienrecht

 

1. Wozu dient der Kaufvertrag?

Der Verkauf einer Immobilie ist oftmals mit vielen Unsicherheiten und Schwierigkeiten verbunden. Um diesen Prozess so transparent und sicher wie möglich zu gestalten, wird ein Kaufvertrag erstellt. Hier steht alles, was zwischen Verkäufer und Käufer mündlich vereinbart wurde – denn diese Absprachen haben ohne Aufführung im Kaufvertrag keinen juristischen Bestand. Es wird nicht nur festgehalten, wer welche Immobilie von wem kauft, sondern auch genau datierte Übergabetermine und Gewährleistungen. Der Kaufvertrag bietet somit eine optimale Übersicht für beide Vertragsparteien bei gleichzeitiger Absicherung: Durch ein zweistufiges Verfahren werden Verkäufer vor kurzfristigen Absagen und Käufer, dem die Immobilie zugesichert wird, gleichsam geschützt. Ansprechpartner bei einem Kaufvertrag für Immobilien ist stets ein Notar.

 

2. Die wichtigsten Inhalte im Kaufvertrag

Unverzichtbar sind an erster Stelle die beiden beteiligten Parteien am Verkauf der jeweiligen Immobilie. Der Aufführung der Vertragspartner folgt die präzise Aufnahme des eigentlichen Kaufobjekts: der Immobilie. Dafür wird das Grundbuch vom Notar eingesehen. Die Immobilie selbst sowie die Lage und Innenausstattung werden genauestens aufgeführt. Dafür werden auch etwaige Baupläne vom Eigentümer beigelegt. Ebenfalls im Grundbuch eingetragen sind weitere Dienstbarkeiten wie etwa gemeinsame Hofeinfahrten mit dem Nachbarn.


Die Nennung des Kaufpreises der Immobilie folgt an nächster Stelle. Beim Kaufpreis wird die Summe genannt, die letztlich auch tatsächlich gezahlt wird. Um dafür anfallende Gebühren oder Steuern zu mindern, wird in einigen Fällen der Kaufpreis um den Wert der Einrichtungsgegenstände verringert, die mitveräußert werden. Ob solche Vereinbarungen sinnvoll und auch möglich sind, kann der Notar entscheiden.

 

Mit dem Kaufvertrag einer Immobilie wird gängiger Weise auch eine Belastungsvollmacht ausgestellt. Da der Großteil der Immobilien durch Banken finanziert wird, benötigen diese Banken oftmals eine Sicherheit, die der Käufer geben kann, indem er die Grundschuld bestellt und eintragen lässt. Um das zu ermöglichen, stellt der Verkäufer die Belastungsvollmacht aus. Durch diese Vollmacht ist der künftige Eigentümer in der Lage, das Grundstuck zu belasten und als Sicherheit für das Darlehen von der Bank zu verwenden. Wichtige Details und die Risikominimierung einer solchen Vollmacht werden mit dem jeweiligen Notar besprochen.

 

Die Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer wird im Abschnitt des Besitzübergangs geregelt. In der Regel erfolgt die Übergabe, nachdem der Verkäufer den gesamten Kaufpreis erhalten hat.

 

Die wichtigsten Inhalte auf einen Blick:

  • Vertragsparteien,
  • Kaufgegenstand,
  • Kaufpreis,
  • Belastungsvollmacht,
  • Besitzübergang.

 

Achtung: Nur, was im Kaufvertrag genannt wird, wird tatsächlich auch verkauft. Das ist besonders wichtig beim Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung. Der Käufer sollte sich mit der sogenannten Teilungserklärung auseinandersetzen, auf die sich an dieser Stelle bezogen wird. Denn hier werden Aspekte wie die Zuordnung von bestimmten Gebäudeteilen oder auch die Nutzung beziehungsweise Verfügung von Gartenanteilen geregelt.

 

3. Den Kaufvertrag prüfen: Darauf muss besonders geachtet werden

Obwohl der Kaufvertrag dazu dient, beide Vertragsparteien gleichermaßen abzusichern, können mit einem Kaufvertrag auch gravierende und folgenschwere Fehler begangen werden. Daher gilt es unbedingt, den Kaufvertrag vor einer Unterzeichnung zu überprüfen. Ein Rechtsanwalt übernimmt diese Aufgabe und hilft seinen Mandanten dabei, typische Fehler zu vermeiden. Zu solchen zählen unter anderem:

 

  • Teilungserklärung nicht geprüft,
  • Räumung der Immobilie wird nicht sichergestellt,
  • ungeklärte Finanzierung,
  • fehlende Zahlungsabsicherung,
  • unvollständige Löschung aller Grundstücksbelastungen,
  • Baumängel nicht aufgeführt.

 

Werden beispielsweise Finanzierung und Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer nicht explizit geregelt, kann es zu Missverständnissen in der Begleichung anstehender Gebühren kommen. Für gewöhnlich übernimmt der Käufer alle mit dem Vertrag verbundenen Kosten wie etwa die Gebühren für den Notar, das Grundbuchamt, generelle Genehmigungen und die Maklerprovision. Dennoch sollte die Kostenübernahme im Kaufvertrag genau festgehalten werden. Dies gilt auch für die Räumung des Hauses oder der Wohnung: Ist der Kaufpreis gezahlt, sollte vertraglich festgelegt werden, dass der Käufer auch tatsächlich einziehen kann. Für den Verkäufer gilt dabei: Die Schlüsselübergabe erst erfolgen lassen, sobald der Kaufpreis vollständig auf dem Konto ist. Auch dieser Punkt sollte im Kaufvertrag genauestens geprüft werden.

 

Der Großteil an Fehlern lässt sich jedoch schon minimieren, indem genug Zeit für die Abschließung eines Kaufvertrags eingeplant wird. Unter Druck stehende Vertragspartner übersehen häufig Details, die sich im Nachhinein jedoch als äußerst relevant herausstellen.  

 

4. Der Notartermin: Pflicht beim Kaufvertrag einer Immobilie

Der Kaufvertrag für eine Immobilie muss von einem Notar aufgesetzt und notariell beurkundet werden. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar wird zwar von einer der beiden Vertragsparteien bezahlt (in der Regel zahlt der Käufer), jedoch vermittelt der Notar neutral zwischen beiden Instanzen und hilft dabei, den langen Weg des Immobilienverkaufs gemeinsam zu meistern. Ein Notar versucht, dem Käufer einen frühzeitigen Einzugstermin zu ermöglichen und dabei gleichzeitig dem Noch-Eigentümer die schnelle und sichere Zahlung des Kaufpreises zu ermöglichen.

 

Die gemeinsame Arbeit mit einem Notar erfolgt üblicherweise in drei Etappen: Vorgespräch, Vorvertrag und Beurkundung. Im ersten Schritt des Vorgesprächs informiert der Notar die Vertragsparteien umfassend über die Inhalte des Kaufvertrags sowie über Rechte, Pflichten und Risiken für Käufer und Verkäufer. Auch Vereinbarungen, die zwischen den Vertragsparteien getroffen wurden, können nun geäußert und vom Notar aufgenommen werden. So hat der Notar die Möglichkeit, einen Vorvertrag aufzusetzen. Dieser Entwurf dient dazu, beiden Instanzen Zeit zu geben, sich mit den Inhalten vertraut zu machen und diese zu prüfen. Beim anschließenden Beurkundungstermin können letzte Änderungswünsche bekanntgegeben und eingetragen werden. Jeder bei diesem Termin Anwesende bekommt ein Exemplar des Vertrags. Nach vollständiger Vorlesung und Klärung aller Fragen unterzeichnen beide Parteien den Vertrag.

 

Die Gebühren für einen Notar sind pauschal geregelt und richten sich daher nicht nach Aufwand oder Anzahl der Termine, sondern nach der Höhe des Kaufpreises der Immobilie. Kostet eine Immobilie etwa 200.000 Euro, liegen die Notargebühren bei rund 2.000 Euro. Bei 300.000 Euro Kaufpreis ergeben sich etwa 2.900 Euro, bei 400.000 Euro belaufen sich die Notargebühren auf knapp 3.600 Euro. Die Kosten variieren, wenn Auflassungsvormerkungen oder die Abwicklung über Notaranderkonten beabsichtigt sind.

 

Vom Kaufvertrag einer Immobilie bis zur Schlüsselübergabe

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5. Der weite Weg bis zur Schlüsselübergabe

Ist der Kaufvertrag erst einmal unterschrieben, ist der Prozess der Immobilienübergabe damit nicht abgeschlossen, sondern beginnt an dieser Stelle erst richtig. Aufgrund einer Vollmacht, die von beiden Vertragsparteien ausgestellt wurde, ist der Notar in der Lage, die kommende Abwicklung der Übergabe zu übernehmen.

 

Als ersten Schritt wird vom Notar eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese Vormerkung im Kaufvertrag ist zumeist sehr kostspielig und nicht verpflichtend – jedoch sehr empfehlenswert, da sie insbesondere zum Schutz des Käufers dient: Die Vormerkung sorgt dafür, dass bis zur endgültigen Eintragung keine Gläubiger oder neue potentielle Käufer Anspruch auf die Immobilie erheben können. Nach Eintragung dieser Vormerkung kann der künftige Eigentümer den Kaufpreis zahlen und muss daher nicht warten, bis der eigene Name im Grundbuch steht.

 

Damit diese Eintragung in das Grundbuch auch erfolgen kann, müssen alle relevanten Unterlagen an den Notar übergeben werden. Dazu zählen unter anderem:

  • Grundbuchauszug,
  • Liegenschaftskatasterauszug,
  • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche,
  • Grundrisspläne,
  • allgemeine Objektzeichnungen,
  • Versicherungsunterlagen,
  • Grundsteuerbescheide,
  • Energieausweis.

 

Sobald dem Notar alle Unterlagen vorliegen, wird der Käufer vom Notar zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert. In der Regel erfolgt die Zahlung direkt auf das Konto des Verkäufers oder – sofern noch Bankschulden vorliegen – an das jeweilige Bankinstitut.

 

Damit eine Immobilie umgeschrieben werden kann, bedarf es einer Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Dafür sendet der Notar eine Kopie des beurkundeten Kaufvertrags an das Amt, welches den Käufer anschließend auf die Bezahlung der Grunderwerbssteuer hinweist. Sobald die Zahlung erfolgt ist, wird auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt.

 

Die Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel, sobald der Verkäufer das Geld für die Immobilie erhalten hat. Denn die Eintragung des neuen Eigentümers dauert meist noch Monate. Um diese Verzögerung zugunsten beider Parteien zu umgehen, kann im Kauvertrag der Immobilie festgehalten werden, wann der Schlüssel übergeben wird.

 

6. Rücktritt und Widerrufung des Kaufvertrags

Wenn sich eine der Vertragsparteien vom notariellen Kaufvertrag einer Immobilie lösen möchte, gibt es je nach Sachlage und Vertrag verschiedene Möglichkeiten,

diesen Schritt durchzusetzen.

 

Die Vertragsparteien können zum einen vom Widerrufsrecht Gebrauch machen, was jedoch nur selten geschieht. Dieses muss zudem vorab im Kaufvertrag vereinbart worden sein. In den meisten Fällen wird die Möglichkeit eines Widerrufs vertraglich aufgeführt, wenn sich Käufer und Verkäufer nicht über alle Modalitäten des Kaufvertrags einig sind.

 

Weitaus öfter wird dagegen eine Rücktrittsklausel im Kaufvertrag aufgeführt. Beide Parteien können vom Vertrag zurücktreten, wenn besondere Umstände oder ein schwerwiegendes Fehlverhalten vorliegt wie etwa die ausbleibende Begleichung des Kaufpreises oder das Verschweigen von gravierenden Baumängeln. Sobald eine der Vertragsparteien vom Kaufvertrag zurücktreten will, muss dieser Schritt dem Vertragspartner mitgeteilt und erläutert werden. Um Streitigkeiten, Anschuldigungen und Auseinandersetzungen zu vermeiden, empfiehlt sich die Prüfung der Rücktrittsmöglichkeiten durch einen spezialisierten Rechtsanwalt.

 

Kaufverträge können auch gelöst werden, indem Anfechtungen, Rückabwicklungen oder Schadensersatz in Betracht gezogen werden. Diese Schritte sind jedoch nicht ohne weiteres möglich, sobald erst einmal ein Kaufvertrag für eine Immobilie abgeschlossen wurde.

 

7. Das Vertragsmuster im Internet: Risiken und Gefahren

Unzählige Plattformen, Ratgeber und Immobilienmakler bieten verschiedene Muster für den Kaufvertrag einer Immobilie an. Dadurch entsteht schnell der Eindruck, dass solche Verträge selbst erstellt und somit auch Zeit und Kosten beim Notar eingespart werden können.

 

Doch der Schein trügt: Solche Musterverträge dienen lediglich als Orientierung und verschaffen nur einen ersten Eindruck darüber, wie sich ein professionell erstellter Kaufvertrag gestalten lässt. Muster für Immobilienkaufverträge sind zudem allgemein gefasst und daher auch nicht für den Einzelfall ausgelegt, Besonderheiten oder auf den spezifischen Fall angepasste Formulierungen werden hier demnach nicht berücksichtigt.

 

8. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Immobilienrecht

Mit einem Immobilienverkauf sind hohe Investitionen verbunden, die sich mittels eines Kaufvertrags umfassend absichern lassen. Bevor Sie Geld und Zeit in das Vorhaben eines Immobilienverkaufs stecken, sollten Sie sich diesbezüglich umfassend informieren. Haben Sie Fragen zur Aufsetzung eines Kaufvertrags oder sind Sie sogar schon auf Probleme gestoßen? Dann beraten Sie unsere Immobilienrechts-Experten gerne kostenfrei.

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